Kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında düzenlenmiş olup, temelini sözleşmeye bağlılık ilkesinden (Ahde Vefa) alır. Ancak uygulamada, kiracıların kira süresi dolmadan taşınmazı boşaltmaları veya kiralayanların belirli şartlar altında tahliye talebinde bulunmaları sıkça karşılaşılan durumlardır. Türk Borçlar Kanunu, genel hükümlerin yanı sıra, özellikle konut ve çatılı işyerleri kiralarına ilişkin özel hükümlerle, bu süreçleri detaylı bir şekilde ele almaktadır.

A. ERKEN TAHLİYE: KİRACININ KİRA SÜRESİ DOLMADAN TAŞINMAZI BOŞALTMASI

Bir kiracı, kira sözleşmesi süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiraladığı yeri geri verdiğinde, kira sözleşmesinden doğan borçları, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca devam eder. Bu durum, kiracının anahtarları kiralayana teslim ettiği tarihten itibaren başlar, sözleşme süresinin sonuna kadar değildir. Kiralayan, kiracının erken tahliyesinden doğan zararı artırmamaya özen göstermelidir.

Kiracının bu sorumluluğu sonlandırabilmesi için, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması ve bu kiracının kiralayan tarafından kabul edilebilir olması beklenir. Kiralayanın ise, erken tahliye nedeniyle yapmaktan kurtulduğu giderleri ve taşınmazı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya kasten kaçındığı yararları kira bedelinden düşmesi yasal bir yükümlülüktür. Mahkemeler, bu makul süreyi, genellikle mahallinde yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda tespit eder ve bu süreye ilişkin tazminatı kiracıdan alıp kiralayana hükmeder. Eğer kira sözleşmesinde belirli bir fesih ihbar süresi veya taraflarca belirlenmiş makul bir süre varsa (örneğin bir ay), mahkeme bu süreyi esas alır.

Erken tahliye durumlarında, kiralayanın hor kullanmadan kaynaklı tazminat talepleri ile kiracının güvence bedeli alacağı TBK’nın 139. maddesi gereği takas ve mahsup edilebilir. Ancak, Yargıtay kararları uyarınca, erken tahliye nedeniyle %20 icra-inkar tazminatına hükmedilemez.

B. TÜRK BORÇLAR KANUNU GENEL HÜKÜMLERİNE GÖRE TAHLİYE NEDENLERİ

Türk Borçlar Kanunu’nun 315 ve 316. maddelerinde düzenlenen genel tahliye nedenleri, hem genel hükümlere tabi kiralamalarda hem de “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları”nda (TBK 339 vd.) uygulanabilir; ancak genel hükümler, konut ve çatılı işyeri kiralarına aykırı olmadığı sürece geçerlidir. Tahliye nedenleri çeşitlilik göstermekle birlikte, başlıcaları şunlardır: Sözleşmeye aykırılık, temerrüt, belirli veya belirsiz kira süresinin sona ermesi, taşınırların tahliyesi ve olağanüstü sebepler (önemli sebepler, kiracının iflası veya ölümü).

  1. Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye

Kiralayan, kiracının sözleşmeye aykırı davranışları nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahiptir. Kiracı, kiraladığı yeri sözleşmeye uygun, özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermekle yükümlüdür. Sözleşmeye aykırılıktan bahsedilebilmesi için, davaya konu edilen aykırılığın doğrudan kiralananın kullanımıyla ilgili olması gerekir. Örneğin, bir kahvehanenin depo olarak kullanılması sözleşmeye  aykırılık teşkil eder iken, depozito ödenmemesi tahliye nedeni değildir çünkü doğrudan taşınmazın kullanımıyla ilgili değildir.

  Dava açma zamanı ve ihtar zorunluluğu, sözleşmeye aykırılığın niteliğine göre değişir:

  Konut ve çatılı işyerlerinde, kiralayan genellikle en az otuz gün süre vererek yazılı ihtar gönderir ve aykırılığın giderilmesini talep eder; aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Bu süre içinde aykırılık giderilirse dava açılamaz. Ancak, 30 günlük süre geçtikten sonra aykırılık giderilse bile, dava açma hakkı ortadan kalkmaz.

Ancak, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, verilen sürenin faydasız olacağının anlaşılması veya kiracının davranışının kiralayan ya da komşular için çekilmez hale gelmesi gibi durumlarda (örneğin kiralayanı darp etme, taşınmazı randevu yeri olarak kullanma gibi “pek fena kullanım” hallerinde), otuz günlük süre verilmesine gerek kalmaksızın kiralayan sözleşmeyi derhal feshedip tahliye davası açabilir.

  Konut ve çatılı işyeri olmayan, genel hükümlere tabi kiralamalarda ise sözleşmeye aykırılığın tespiti halinde kiracıya süre verilmeksizin doğrudan tahliye davası açılabilir.

Tahliye davalarında görevli mahkeme her zaman Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Kiralayanın, kiracının sözleşmeye aykırı kullanımına uzun süre ses çıkarmaması zımni muvafakat olarak kabul edilebilir ve bu durum davanın reddine neden olabilir.

Önemle belirtmek gerekir ki, kira sözleşmesinde şirket hisse devrinin yasaklanmasına rağmen, şirket ortaklarının hisse devri yapılması ve ihtara rağmen sözleşmeye aykırılığın giderilmemesi durumunda da TBK 316. maddesi gereği tahliye davası açılabilir. Mimari projeye aykırı inşai faaliyetlerin sözleşmeye aykırılık davasına konu olabilmesi için ise mahkemece onaylı mimari projenin getirtilip bilirkişi incelemesiyle tespit yapılması önemlidir.

  2. Temerrüt Nedeniyle Tahliye:

Temerrüt nedeniyle tahliye genel nitelikte bir tahliye sebebi olup, hem genel hükümlere tabi kiralamalarda hem de konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulama alanı bulmaktadır.

• Temerrüdün Tanımı ve Oluşum Şartları: Temerrüt, kiracının kira alacağını veya yan giderleri süresinde ödememesi ile meydana gelir. Tahliye talebinde bulunulabilmesi için kira alacağının ödeme gününün gelmiş olması, yani kira alacağının muaccel hale gelmiş olması gerekmektedir. Temerrüt olgusunu oluşturan alacaklar; muaccel hale gelen kira parası ile elektrik, su, kapıcı, temizleme ve aydınlatma masrafları gibi yan giderlerdir. Ancak, taşınmazın aynına ilişkin çevre ve temizlik vergisi gibi ödemelerin yapılmaması temerrüt nedeniyle tahliye davasına neden teşkil etmez.
• Dava Açma Şartları: Temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için iki temel şartın gerçekleşmiş olması zorunludur:
• Kira alacağının muaccel hale gelmiş olması (ödeme gününün gelmesi).
• Kiracıya keşide edilen ihtara veya gönderilen kira ihtarlı ödeme emrine rağmen kira parasının otuz günlük süre içerisinde ödenmemesi.
• İhtarname Çekme ve Süre Bildirimi: Kiralayan, kiracının borcunu ödememesi durumunda, yazılı bir ihtarname ile borcun belirli bir süre içinde ödenmesini talep etmeli ve aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini bildirmelidir. Bu bildirim genellikle noter aracılığıyla keşide edilen bir ihtarname veya icra dairesi vasıtasıyla gönderilen 13 örnek kira ihtarlı ödeme emri ile gerçekleştirilir.
• Konut ve çatılı işyerleri kiralarında bu süre 30 gündür.
• Hasılat kiralarında 60 gün, diğer kira sözleşmelerinde ise 10 gün süre tanınır.
• Belirtilen bu süreler hayati öneme sahiptir; şayet kiracı, tanınan bu 10, 30 veya 60 günlük süre içinde muaccel hale gelen kira bedelini ödemezse, kiralayan tahliye davası ikame etme hakkını haiz olur.
• Muaccel hale gelen kira alacağının tahsili için gönderilen ihtarnamede öngörülen otuz günlük süre dolmadan açılan tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekmektedir.
• Davanın Tarafları ve Taraf Ehliyeti: Temerrüt nedeniyle tahliye davasının davacısı kiralayan, davalısı ise kiracıdır. Kira talebinin bölünmez nitelikte olması sebebiyle, şayet birden fazla kiralayan veya kiracı mevcut ise, davanın bütün kiralayanlar tarafından, bütün kiracılara yöneltilerek açılması gerekmektedir.
• Temerrüt ihtarnamesindeki taraf eksikliğinin yargılama aşamasında giderilmesi mümkün değilken, dava aşamasında taraf eksikliğinin giderilmesi kabul edilebilmektedir. Örneğin, beş kiralayan bulunuyorsa, kira ihtarlı ödeme emrinin beş kiralayan tarafından müştereken gönderilmesi icap eder.
• Yeni malikler için özel bir durum bulunmaktadır: Taşınmazı iktisap eden yeni malik, temerrüt nedeniyle tahliye davası açmak arzusunda ise, öncelikle kiralanan taşınmazın maliki olduğunu ve muaccel hale gelen kira bedellerinin kendisine ödenmesi gerektiğini tapu kaydını da ekleyerek kiracıya bildirmelidir. Bu bildirim sonrasında ödenmeyen kira alacağı için TBK’nın 315. maddesinde öngörülen süre içinde ödeme talep edilebilir ve ödenmemesi halinde dava açılabilir.
• Ayrıca, eski malik döneminde ödenmeyen kira alacağının yeni malik tarafından temerrüt ihtarına konu edilebilmesi için, bu alacağın TBK’nın 183. maddesi gereği temlik alınmış olması şarttır.
• Dava Açma Süresi ve Görevli Mahkeme: Tahliye davası, temerrüt olgusunun oluştuğu 10, 30 veya 60 günlük sürelerin dolmasını takip eden günden itibaren en geç bir yıl içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde, altı ay içinde ise İcra Hukuk Mahkemesi’nde ikame edilmelidir. Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Ancak, icra takibi sonrası temerrüt nedeniyle tahliye davası hem İcra Hukuk Mahkemesi’nde hem de Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılabilir. Şayet icra takibine konu kira sözleşmesi adi nitelikte olup, imzaya itiraz söz konusu ise, imza incelemesi yargılamayı gerektirdiğinden “İtirazın İptali-Tahliye Davası”nın Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılması gerekmektedir.
• Kiracının Temerrütten Kurtulması: Tevdi Mahalli Tayini Kira bedeli, TBK’nın 89. maddesi gereğince “götürülecek borçlardandır”. Bu durum, kiracının borcunu kiralayanın adresine veya banka hesabına ulaştırmakla yükümlü olduğunu ifade eder. Ancak, şayet kiralayan haklı bir sebep olmaksızın kira bedelini kabul etmekten imtina ederse, kendisi temerrüde düşer. Bu durumda kiracı, TBK’nın 107. maddesi gereği Sulh Hukuk Mahkemesi’nden kira bedelinin yatırılması için “tevdi mahalli tayini” talep edebilir. Bu talep, kira bedelinin PTT havalesiyle konutta ödemeli olarak gönderilmesi zorunluluğu olmaksızın, kiralayanın banka hesap numarasını bildirmekten kaçınması gibi durumlarda da alacaklının temerrüdüne karar verilerek uygulanabilir. Tevdi mahalli tayini kararı idari nitelikte olup, yatırılan para dışında kiralayanın daha fazla alacağı olduğunu iddia etmesini engellemez.

İcra Takibi Türleri ve Hukuki Sonuçları: Kiralayanlar, muaccel hale gelen kira alacakları için çeşitli icra takip yollarına başvurabilirler:

• Örnek 7 icra takibi: Bu takip türü, kiralayana doğrudan temerrüt nedeniyle tahliye davası açma hakkı sağlamaz. Ancak, takip sonrası ödeme yapılması halinde, bir yıllık kira dönemi içinde gerçekleşecek iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açma hakkı doğabilir.
• Örnek 13 icra takibi: Bu takip, öngörülen 30 günlük süre içinde ödeme yapılmaması halinde kiralayana temerrüt nedeniyle tahliye davası açma hakkı verir. Ayrıca, bu 30 günlük süre içinde ödeme yapılsa dahi, kiralayana bir yıllık kira dönemi içinde gerçekleşecek iki haklı ihtar hakkını da sağlar. İcra takibinde, kira alacağının hangi aylara ait olduğunun belirtilmesi zorunlu değildir, ancak yargılamanın seri ilerlemesi açısından açıklanması tavsiye edilir.

Diğer Önemli Hususlar

• Ödeme Gününün Değişmesi: Kira sözleşmesinde belirlenen ödeme günü, tarafların zımni muvafakatiyle değişebilir. Şayet ödeme gününde bir teamül oluşmuşsa, bu teamülü sona erdirmek için gönderilen ilk ihtar “haklı ihtar” niteliğinde değildir; ancak sözleşmenin aslına dönülmesini temin eder ve sonradan gönderilen ihtarlar haklı ihtar konusu olabilir.
• Yazılı veya Sözlü Kira Sözleşmesi: Aylık kira miktarı yazılı sözleşmede belirtilmişse bu miktar üzerinden hesaplama yapılır. Yazılı delil yoksa, kiracının kabul ettiği miktar esas alınır. Kiracı itiraz etmemişse talep edilen miktar üzerinden temerrüt tespiti yapılır.
• İhtarın Tebliği: Temerrüt ihtarının, kiracıya veya aynı konutta ikamet eden (işyeri ise sigortalı çalışan) kişilere usulüne uygun olarak tebliğ edilmesi zorunludur. Usulsüz tebligat, temerrüt olgusuna yol açmaz ve açılan davanın reddine neden olur. Kiracının icra dairesine giderek ödeme emrinden haberdar olması dahi, yasal 30 veya 60 günlük sürenin başlangıcı olarak kabul edilemez. Tebligatın usulüne uygunluğu mahkemece kendiliğinden dikkate alınmaz; bu husus taraflarca ileri sürülmelidir.
• Harç ve Vekalet Ücreti: “Alacak-Tahliye” veya “İtirazın İptali-Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası” açıldığında, harç alacak miktarı üzerinden, tahliye yönünden ise yıllık kira bedeli toplamı üzerinden hesaplanır. Vekalet ücreti de benzer şekilde nispi olarak belirlenir.
• Önceki Aylara Mahsup İddiası: Kiracı tarafından dava konusu edilen aylara ilişkin yapılan ödemelerin, ödenmeyen önceki aylara mahsup edildiği iddia edildiğinde, mahkemece kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren yapılan tüm ödeme kayıtları getirtilerek bilirkişi incelemesi yaptırılmalı ve eksik ödemeler bulunup bulunmadığı tespit edilerek karar verilmelidir.
• Kısmi İfa: Borcun tamamı belli ve muaccel ise, alacaklı kısmen ifayı reddedebilir. Alacaklı kısmen ifayı kabul ederse borçlu, borcun kendisi tarafından ikrar olunan kısmını ifadan kaçınamaz.

  3. Belirli Süreli Sözleşmelerde Süre Bitimi Nedeniyle Tahliye Davası

Türk Borçlar Kanunu’nun 327. maddesinin birinci fıkrasına göre, bir kira sözleşmesinde açık veya örtülü bir süre belirlenmişse, bu sözleşme sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Ancak, bu kuralın uygulanabilmesi için kiralananın Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine tabi olması gerekir. Bu, özellikle üstü örtülü olmayan kiralamalar gibi konut ve çatılı işyeri hükümlerine tabi olmayan taşınmazlar için geçerlidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında süre bitimi nedeniyle doğrudan tahliye davası açılamaz. Bu tür kiralamalarda tahliye için, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde belirtildiği üzere, 10 yıllık uzama süresinin dolması gibi farklı ve özel nedenlerin varlığı aranır. Kiralanan yerin vasfının doğru bir şekilde tespiti bu noktada kritik bir öneme sahiptir. Örneğin, eğer bir arsa olarak kiraya verilmiş ve kiracı bu arsa üzerine çatılı bir işyeri inşa etmişse bile, kiralananın temel niteliği değişmez ve hala Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine tabi olmaya devam eder. Ancak, kira sözleşmesinde arsa üzerine **konut veya çatılı işyeri yapılacağı açıkça kararlaştırılmışsa, bu durumda kira ilişkisi genel hükümlere değil, Türk Borçlar Kanunu’nun 339. maddesi ve devamında yer alan konut ve çatılı işyeri hükümlerine tabi olacaktır.

• Davanın Tarafları: Süre bitimi nedeniyle açılacak tahliye davasının davacıları kiralayan ve/veya maliktir. Kiralayanın bu davayı açma hakkı bulunmaktadır. Eğer malik olan kişi, kiracıya daha önceden taşınmazın maliki olduğunu bildirmemişse, süre bitimine dayalı olarak tahliye davası açamaz. Yeni malik, Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca eski malikin kira sözleşmesinden kaynaklanan haklarına halef olacağından, kira süresi sona ermeden kiracıya ihtar çekerek yeni malik olduğunu bildirmişse, Türk Borçlar Kanunu’nun 327. maddesi gereği süre bitimi nedeniyle tahliye davası açabilir veya icra dairesinde talepte bulunabilir. Dava açılırken husumetin kiracıya yöneltilmesi gerekmektedir.
• Davanın Açılma Zamanı ve Sözleşme Süresinin Uzaması: Türk Borçlar Kanunu’nun 327. maddesine göre, belirlenmiş bir süreye sahip kira sözleşmesi, sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Eğer taraflar, bu sürenin sonunda açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi başlangıcı belli ancak sonu belli olmayan belirsiz süreli bir sözleşmeye dönüşür. Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine tabi kiralamalarda, kiracı ve kiralayan, süre sonunda hiçbir neden göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilirler. Türk Borçlar Kanunu’nda bu davanın açılma süresine ilişkin özel bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle, süre bitimi nedeniyle açılacak tahliye davası, İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 272. maddesi uyarınca akdin sona ermesini takip eden bir aylık süre içinde açılmalı veya icra dairesinde ödeme emri gönderilmelidir. Eğer önceden bir ihtar gönderilmişse, davanın dönem sonuna kadar açılması mümkündür. Sözleşme belirsiz süreli hale dönüştüğünde ise, tahliye, Türk Borçlar Kanunu’nun 328. maddesi gereği fesih bildirim sürelerine uyularak talep edilebilir; örneğin, altışar aylık dönemlerin ilk üç ayında ihtar çekilip, altı ayın sonunda tahliye davası açılabilir. Önemli bir husus olarak, kira sözleşmesinde feshi ihbar şartı öngörülmüşse (örneğin, kira süresinin bitiminden üç ay önce feshi ihbarda bulunulacağı belirtilmişse), bu şarta ve süreye uyulmadan açılan davanın reddedilmesi gerekir. Bu süreye uyulmaması halinde kira sözleşmesi belirsiz süreli olarak uzayacaktır. Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine tabi yerlerin kira süresi dolmadan veya tahliye kararı alınmadan tahliyesi talep edilemez.
• Görevli Mahkeme: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) uyarınca, kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda **Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Süre bitimi nedeniyle akdin feshi ve tahliye talebi, icra dairesine yapılacak 14 örnek başvuru ile yapılabileceği gibi, doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacak tahliye davası ile de gerçekleştirilebilir. Eğer icra dairesi aracılığıyla gönderilen ödeme emrine itiraz edilirse, bu durumda “itirazın iptali-tahliye davası” Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.

  4. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Tahliye

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde tahliye, Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri çerçevesinde belirli usul ve esaslara tabidir. Bu tür sözleşmelerde, tarafların süreyi uzatma konusunda açık bir anlaşması olmaksızın kira ilişkisini sürdürmeleri halinde, sözleşme başlangıcı belli ancak sonu belli olmayan belirsiz süreli bir sözleşmeye dönüşür.

• Genel Hükümler ve Fesih Dönemleri: Türk Borçlar Kanunu’nun 328. maddesine göre, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmadığı sürece, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Eğer sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, yapılan bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

Türk Borçlar Kanunu’nun 329. maddesi ise, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesinin yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir adetin bulunmaması durumunda altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak feshedilebileceğini düzenler. Kira akdinin feshi için süre bitimi dışında bir sebep belirtmeye gerek yoktur. Fesih bildirimi hem kiralayan hem de kiracı tarafından yapılabilir.

• Davanın Tarafları: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde tahliye davasının tarafları kiralayan ve kiracıdır. Malik olan kişi, daha önceden bildirimde bulunarak ve yeni malik olduğunu kiracıya bildirerek Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi gereği eski malikin kira sözleşmesinden kaynaklanan haklarına halef olacağından, Türk Borçlar Kanunu’nun 328. maddesi gereği tahliye davası açabilir. Kiralayanın tahliye davası açma hakkı kira sözleşmesinden kaynaklanan mutlak bir haktır. Kiralayan olmayan malikin veya yeni iktisap eden malikin tahliye davası açabilmesi için öncelikle kiralanan taşınmazın maliki olduğunu, keşide edilen ihtara tapu kaydını ekleyerek kiracıya bildirimde bulunması gerekir. Eğer kiracı veya kiralayan tarafında birden fazla kişi varsa, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 59. maddesinde yer alan zorunlu dava arkadaşlığı gereği ihbarın ve davanın birlikte ileri sürülmesi ve açılması gerekir; eksiklik dava aşamasında giderilebilir.
• Davanın Açılma Zamanı: Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine tabi olup belirsiz süreli olarak akdedilen kira sözleşmelerinin feshi için sözleşmenin başlangıç tarihinin ispat edilmesi gerekir. Eğer taraflar daha uzun bir feshi ihbar süresi öngörmemişse, her bir taraf yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyularak sözleşmeyi feshedebilir (Türk Borçlar Kanunu’nun 329. maddesi gereği altı aylık dönem sonu için üç ay önceden feshi ihbarda bulunularak). Fesih dönemlerinin hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Fesih dönemi ve bildirim süresine uyulmadan yapılan ihbarlar bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.
• Görevli Mahkeme: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesinin 1. fıkrasının (a) bendine göre, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalarda Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Bu nedenle, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde açılacak tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

  5. Taşınırların Tahliyesi

Taşınır mal, temelli yapısı olmayan, kolayca sökülüp takılabilen (örneğin büfeler, buzdolabı, araç) yapı ve malları ifade eder. Taşınır bir mala ilişkin kira sözleşmesi, kira süresi sona erdikten sonra üç gün önceden yapılacak fesih ihbarına uyularak her zaman feshedilebilir. Ancak, kiraya verenin mesleki faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, sözleşmeyi üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilir ve bu durumda kiralayanın zararının giderilmesini isteme hakkı yoktur.

  Dava açılma zamanı taşınırın mesleki faaliyet için kiraya verilip verilmediğine bağlıdır. Görevli mahkeme yine Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Kiralananın menkul olup olmadığında tereddüt varsa, keşif ve bilirkişi incelemesiyle tespiti gerekir.

   6. Olağanüstü Sebepler Nedeniyle Tahliye

Olağanüstü sebeplerle tahliye, kira sözleşmesinin devamının taraflardan biri için çekilmez hale gelmesi durumunda, belirli fesih sürelerine bağlı kalmaksızın sözleşmeyi sona erdirme imkanı sunar. Bu, kira sözleşmelerinin sürekli edim niteliğinde olmasının bir istisnasıdır. Önemli sebep, her olayın somut niteliğine göre belirlenmelidir ve kira ilişkisinin devamının tahammülsüzlük sınırında olması gerekir.

Ancak, kanunda özel olarak düzenlenen diğer tahliye nedenleri (örneğin, kiracının bir yıllık kira dönemi içinde iki haklı ihtara düşmesi gibi) olağanüstü fesih nedeni olarak kabul edilemez. Bu tür durumlarda, kiraya veren Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) ilgili maddelerinde (örn. TBK 352/2) belirtilen süre ve usullere göre tahliye davası açmalıdır.

Olağanüstü sebepler nedeniyle tahliye, kendi içinde farklı durumları barındırır:

     a. Önemli Sebeplerin Varlığı Halinde Tahliye Davası (TBK m.331):

• • Davanın Tarafları: Bu davayı hem kiralayan hem de kiracı açabilir. Kira akdi kurulduktan sonra önemli sebeplerin varlığı halinde kira ilişkisinin devamı taraflardan biri için çekilmez bir hal alabilir.
  • Dava Şartı: Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesine göre, taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
  • Dava Açma Zamanı:
    • Menkul olmayan kiralamalar için (taşınmazlar gibi), TBK 329 ve 330’da öngörülen yasal fesih bildirim süresine uyularak üç ay önceden fesih ihbarında bulunulup, altıncı ayın sonunda dava açmak gerekir.
    • Menkul mallarda ise üç gün önceden fesih ihbarında bulunmak yeterlidir.
    • Hakim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.
    • Ürün kiralarında, kira sözleşmesinde veya yerel adette aksi bir düzenleme yok ise, olağanüstü nedene dayalı akdin feshi davası açılabilmesi için bahar ve güz aylarından en az altı ay önceden feshi ihbarda bulunulması gerekir. Ürün alınmışsa, altı ay önceden fesih ihbarda bulunarak altı aylık süreyi beklemeye gerek yoktur.
  • Talep Edilecek Tazminat Miktarı: TBK 331’de tazminat miktarı konusunda özel bir düzenleme bulunmamaktadır. Hakim, feshin haklı olup olmadığına göre tazminat talebinin yerinde olup olmadığına karar verir.

     b. Kiracının İflası Halinde Tahliye (TBK m.332):

• • Dava Şartı: Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse, kiralayan işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiralayan, kiracıdan veya iflas masasından işlemiş ve işleyecek kira bedelleri konusunda teminat gösterilmesini talep edebilir, aksi takdirde sözleşmenin derhal feshedileceğini bildirebilir.
  • Dava Açma Zamanı: Bildirilen süre içinde teminat gösterilmezse, kiralayan sözleşmenin derhal feshi için dava açabilir. Kiralayan, işlemiş ve işleyecek kira bedeli için güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse, kiralayan sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir. İşleyecek kira bedeli, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitimine kadar, belirsiz süreli sözleşmelerde ise en yakın fesih süresinin sonuna kadar hesaplanır. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında da uygulanır.
  • İflas Koruma Tedbirlerinin Etkisi: Kiracının iflasına tedbiren karar verilmişse, kira alacakları için takip yapılamaz ve yapılan takipler tedbir kararı nedeniyle durdurulur. Tedbir kararı verilmeden kesinleşen kira alacağı nedeniyle tahliye davası açılmışsa dava hakkında karar verilir; ancak tahliyeye yönelik karar verilmişse tedbir nedeniyle hükmün infazı ertelenir. Konkordato başvurusunda da tedbir kararı verilmesi halinde, (tedbir öncesi döneme ilişkin tahliye davası açılmış ise) tahliyenin infazının tedbiren durdurulması gerekir.

     c. Kiracının Ölümü Halinde Tahliye (TBK m.333):

1. • Davanın Tarafları: Kiracının ölümü halinde fesih hakkı, ölen kiracının mirasçılarına tanınan bir haktır. Ölen kiralayanın mirasçılarına tanınan bir hak değildir. Kiracı birden fazla ise sağ kalan kiracı sözleşmeye devam edebilir. Kiralayanın ölmesi üzerine hak ve yükümlülükler mirasçılarına geçer.
   • Dava Şartı: TBK 333’e göre, kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler. Fesih süresi, TBK 329 ve 330 maddelerine göre tespit edilir.
   • Dava Açma Zamanı: Kiracı ölürse, kiracının mirasçıları bir yıl veya daha uzun süreli sözleşmelerde yasal sürelere uyarak en yakın fesih dönemi sonu itibarıyla tazminat ödemeksizin sözleşmeyi feshedebilirler. Ölen kiracının ortakları veya aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.

C. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINA İLİŞKİN ÖZEL TAHLİYE NEDENLERİ

Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel tahliye nedenleri, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında genel hükümlerden ayrı olarak düzenlenmiş olup, temelli yapı niteliğinde olan, etrafı duvarla örülü ve üstü örtülü konut ve işyerleri ile buralarla birlikte kullanılan eşyalar hakkında uygulama alanı bulur. Bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz; bu tür durumlarda TBK’nın genel hükümleri geçerlidir. Ayrıca, kamu kurum ve kuruluşlarının ihale ile kiraya verdikleri taşınmazlar hariç olmak üzere, yaptıkları tüm kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.

Kira konusu taşınmazın konut ve çatılı işyeri hükümlerine tabi olup olmadığının tespiti için keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması gerekmektedir. Örneğin, açık otopark kiralaması veya üstün vasfı açık bahçe alanı olan bir çay bahçesi kiralaması TBK’nın genel hükümlerine tabidir.

Konut ve çatılı işyerlerinde tahliye nedenleri kanunda sınırlı (tahdidi) olarak sayılmıştır. Bu tür kiralamalarda süre bitimi tek başına bir tahliye nedeni değildir (TBK m.347’deki on yıllık uzama süresi istisnası hariç).

Tahliye davasında davacı ve davalı olmak üzere iki taraf bulunur.

• Davacı Taraf: Dava açma hakkı; kiraya veren, malik, intifa hakkı sahibi ve yeni malike tanınmıştır. Kira sözleşmesinin tarafı olan kiralayanın dava açma hakkı mutlaktır. Kiralayan birden fazla ise, dava açma şartı olan ihtarın bütün kiralayanlar tarafından keşide edilmesi gerekir. Kuru (çıplak) mülkiyet hakkı sahibinin tahliye davası açma hakkı yoktur.
• Davalı Taraf: Tahliye davası, kira sözleşmesinin tarafı olan kiracı aleyhine açılır. Kiracı birden fazla ise, dava hepsine karşı birlikte açılmalıdır çünkü tahliye davaları bölünebilecek nitelikte davalar değildir ve kiracılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Kiracı ölmüşse dava mirasçılarına karşı açılır.
• Görevli Mahkeme: Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Bu davalarda basit yargılama usulü uygulanır.

 

Davanın Açılma Zamanı:

• Kiralayandan kaynaklı tahliye davaları (gereksinim ve imar-inşa nedeniyle), belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin bitimini takip eden bir ay içinde açılmalıdır.
• Ancak TBK’nın 353. maddesi gereği, dava açılması için öngörülen sürede (sözleşme süresinden önce veya en geç dava tarihine kadar) kira akdinin yenilenmeyeceğine ilişkin ihtar keşide ve tebliğ edilmiş ise kiralayan bir aylık süreyle bağlı kalmaksızın dönem sonuna kadar dava açabilir.
• Davanın süresinde açılıp açılmadığı kamu düzenine ilişkin olup, mahkemece resen araştırılması gerekir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin başlıca özel tahliye nedenleri şunlardır:

   1. Konut Gereksinimi (İhtiyacı) Nedeniyle Tahliye (TBK m.350/1)

• Dava Şartı: Kiralayan, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye davası açabilir. TBK’nın 350. maddesiyle ihtiyaçlı alanı genişletilerek anne, baba gibi bakmakla yükümlü olunan kişiler de kapsama alınmıştır.
• İhtiyaç İddiası: İhtiyaç iddiasının “Gerçek-Zorunlu ve Samimi” olması gerekir. Dava tarihi itibarıyla veya yakın zamanda gerçekleşmesi beklenen bir ihtiyaç olmalı ve dava süresince devam etmelidir. İhtiyaçlının kirada olması bir karine teşkil eder.
• Dava Açma Zamanı: Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda veya TBK m.353 gereği süresinden önce ihtar çekilmişse dönem sonuna kadar bir ay içinde dava açılabilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise TBK m.329 gereği altışar aylık dönemler için üç ay önceden bildirimle altıncı ayın sonunda dava açılır.
• Önemli Notlar:
  • Tüzel kişinin ihtiyaç iddiasına dayanarak dava açabilmesi için şirket ana sözleşmesinde çalışanlarına mesken tahsis etme düzenlemesi olmalıdır.
  • Kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşe karşı dava açılabilmesi için eşin kiralayana bildirimde bulunması gerekir.
  • Kiraya veren, ikamet ettiği evi kiracıya olağan rayice uygun kira parası karşılığında kiralamaktan kaçınmışsa ihtiyaç iddiası gerçek ve samimi kabul edilemez.
  • Kira sözleşmesini kiralayan adına vekil sıfatıyla imzalayan kişinin ihtiyaç iddiasına dayalı dava açma hakkı yoktur.
  • Dava açıldıktan sonra taşınmaz tahliye edilirse dava konusuz kalır, ancak haklı tarafın yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilmesi için yargılama devam eder.

   2. İşyeri Gereksinimi (İhtiyacı) Nedeniyle Tahliye (TBK m.350/1)

• Dava Şartı: Konut ihtiyacında olduğu gibi kiralayan, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için işyeri gereksinimi nedeniyle dava açabilir.
• İhtiyaç İddiası: İşyeri ihtiyacının da gerçek, zorunlu ve samimi olması gerekir. Konut ihtiyacının aksine, ihtiyaçlının kirada olması işyeri ihtiyacı için tek başına bir karine değildir; kiracının tahliye tehdidi altında bulunması gereksinimin varlığı için yeterlidir.
• Önemli Notlar:
  • Gerçek kişi, maliki ve kiralayanı olduğu taşınmaz için şirketinin ihtiyacı olduğunu ileri sürerek TBK’nın 350/1 maddesi gereği işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açamaz.
  • İşyeri yetecek durumda ise ihtiyaç iddiası gerçek ve samimi kabul edilemez; ancak mevcut işyeri yetersizse kabul edilir.
  • Kiralananda yapılacak işin yargılama sırasında ıslah yoluyla değiştirilmesi dava sebebinin değiştirilmesi niteliğinde değildir.

   3. İmar ve İnşası Sebebiyle Tahliye (TBK m.350/2)

• Dava Şartı: Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ise ve bu işler sırasında kiracının kullanımı imkansız ise tahliye davası açılabilir.
• Türleri:
  • Yeniden İnşa: Binanın yıkılıp yenisinin yapılması amaçlandığından tasdikli ve onaylı mimari projenin ibrazı şarttır.
  • Esaslı Onarım/İmar: Kiralananın tamir ve tadil edilerek daha modern hale getirilmesi talebidir. Bu tadilatlar sırasında kiracının taşınmazda bulunması imkansız olmalıdır. İnşaat ruhsatı ve tadilat projesinin dava açılırken veya mahkemece verilen kesin süreye kadar ibrazı zorunludur. Ufak tefek tadilatlar bu kapsama girmez.
• Dava Açma Zamanı: Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda veya TBK m.353 gereği süresinden önce ihtar çekilmişse dönem sonuna kadar bir ay içinde dava açılabilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise TBK m.329 gereği altışar aylık dönemler için üç ay önceden bildirimle altıncı ayın sonunda dava açılır.
• Önemli Notlar:
  • Yeni malik, TBK m.350/2 öngörülen yeniden inşa, imar ve esaslı tadilat nedenine dayalı olarak tahliye davası açamaz.
  • Mahkemece tahliye kararı verilebilmesi için mimari projenin kiralanana ait olduğu, yapılacak tadilatın imar amaçlı ve esaslı olduğu ve tadilat sırasında oturmanın can ve mal güvenliği açısından imkansız olduğu tespit edilmelidir.

   4. Yeni İktisap Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m.351)

• Dava Şartı: Konut ve çatılı işyerini iktisap eden (satın alan, miras yoluyla edinen vb.) üçüncü kişi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı için tahliye davası açabilir. İktisap tek başına yeterli olmayıp, ihtiyaç iddiasının da ispat edilmesi gerekir.
• Bildirim Şartı ve Dava Açma Zamanı:
  • Yeni malik, taşınmazı iktisap ettiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak altı ay sonra tahliye davası açabilir.
  • Alternatif olarak, TBK’nın 310. maddesi gereği eski malikin kira sözleşmesinden kaynaklanan haklarına halef olacağından, önceki malik ile kiracı arasında akdedilen sözleşme süresinin sonunu takip eden bir ay içinde (veya en geç dava tarihine kadar ihtar çekilmişse) de dava açabilir.
  • Bir aylık süre içinde yapılan bildirimin kiracıya usulüne uygun olarak tebliğ edilmesi zorunludur.
• Önemli Notlar:
  • Taşınmazın mutlaka konut ve çatılı işyeri hükümlerine tabi olması gerekir; genel hükümlere tabi işyerleri için bu maddeye dayalı dava açılamaz.
  • Muvazaa (danışıklık) iddiası açılacak tahliye davasında dinlenmez, ancak ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olmadığı noktasında ileri sürülebilir.

D. KİRACIDAN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE TAHLİYE (TBK m.352)

   1. Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye (TBK m.352/1)

• Dava Şartı: Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa tahliye davası açılabilir.
• Geçerlilik: Tahliye taahhüdünün mutlaka yazılı olması ve kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra, kira ilişkisi devam ederken verilmesi gerekir. Kira sözleşmesinin imzalanması sırasında veya önce verilen taahhütler geçersizdir. Kiracı sayısı birden fazla ise bütün kiracılar tarafından imzalanması gerekir. Yeni bir kira sözleşmesi imzalanması halinde önceki taahhüt geçersiz hale gelir.
• Dava Açma Zamanı: Taahhüt edilen tarihte taşınmaz tahliye edilmezse, kiralayan bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. TBK m.353 gereği, dava açılma döneminden önce ihtar çekilmişse dönem sonuna kadar dava açılabilir.
• Önemli Notlar:
  • Yeni malik, eski malikin kira sözleşmesinden kaynaklanan haklarına halef olduğundan, eski malikin aldığı yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak dava açabilir.
  • Şarta bağlı olarak düzenlenen tahliye taahhütleri de geçerlidir, ancak şart gerçekleşmezse geçersiz hale gelir.

   2. İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye (TBK m.352/2)

• Dava Şartı: Kiracı, bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa dava açılabilir. Haklı ihtar, kiracının ödemeyi ihtarın tebliğinden (veya icra takibinden) sonra yapmış olmasıyla oluşur. İhtarın tebliğ saati belli değilse ve aynı gün ödeme yapılmışsa haklı ihtar oluşmaz.
• Dava Açma Zamanı: Kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır. TBK m.353 gereği önceden ihtar çekilmişse dönem sonuna kadar dava açılabilir.
• Önemli Notlar:
  • Kiralayan olmayan malikin dava açabilmesi için öncelikle tapu senedini ekleyerek kiracıya ihtar keşide etmesi ve kira paralarının kendisine ödenmesini talep etmesi gerekir.
  • Kira sözleşmesinde yer alan “bir aylık kira bedelinin ödenmemesi halinde diğer aylara ait kira bedelinin muaccel hale geleceği” şeklindeki muacceliyet şartı TBK m.346 gereği geçersizdir. Her aya ilişkin yapılmayan ödeme ayrı bir haklı ihtara konu olur.
  • Kira borcu, TBK m.89 gereği kiralayana götürülecek borçlardandır; bu nedenle gönderme masrafı (PTT veya banka havale masrafı) kira parasından mahsup edilmemelidir.

   3. Kiracının veya Eşinin Aynı İlçe veya Belde Sınırları İçinde Konutunun Olması Nedeniyle Tahliye (TBK m.352/3)

• Dava Şartı: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda ve kiralayanın kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmemesi halinde tahliye davası açılabilir.
• Önemli Not: Kiracıya ait evin sosyal statüsüne uygun ve oturmaya elverişli olması gerekir.
• Dava Açma Zamanı: Sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır. TBK m.353 gereği en geç dava açılma tarihine kadar akdin feshedileceği kiracıya bildirilmişse dönem sonuna kadar dava açılabilir.

   4. On Yıllık Uzama Süresinin Dolması Nedeniyle Tahliye (TBK m.347)

• Dava Şartı: Bu hüküm konut ve çatılı işyerleri için geçerlidir. Kira süresinin bitiminden itibaren on yıllık uzama süresi sonunda, kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilir.
• Hesaplama: On yıllık süre, kira sözleşmesi süresi beş yıl ise, beş yıllık sürenin bitiminden itibaren başlar. Yenilenen kira sözleşmeleri de 10 yıllık süreyi yeniden başlatır.
• Dava Açma Zamanı: On yıllık uzama süresinin dolduğu dönem sonu için üç ay önceden ihtar keşide ve tebliğ edilerek dava açılabilir.
• Önemli Not: Kiralanan taşınmazın mutlak anlamda konut ve çatılı işyeri olması gerekmektedir.