Kiraya Verenin “Kullanıma Elverişli Bulundurma” Borcu ve Ayıptan Sorumluluk
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanımla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı üstlendiği bir sözleşmedir. TBK m. 301 uyarınca kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.
Bir taşınmaz hakkında riskli yapı kararı alınması, o taşınmazın ayıplı olduğunu gösterir. Bu durum, kiralananın kullanımı için gerekli nitelikleri taşımadığını ortaya koyan önemli ayıp statüsündedir. Kira sözleşmesi sürekli edimli bir ilişki olduğundan, kiraya verenin sorumluluğu sadece teslim anıyla sınırlı değildir, taşınmazın sonradan riskli yapı haline gelmesi veya bu durumun sonradan ortaya çıkması halinde de kiraya verenin sorumluluğu devam eder.
Uygulamada kiraya verenlerin en sık başvurduğu savunma, binanın riskli olduğunu bilmedikleri veya riskli yapı kararının idare tarafından verilmesinde kendi kusurlarının bulunmadığı yönündedir. Yargıtay’ın istikrar kazanan içtihatlarına göre; yapı malikinin taşınmazının hukuki ve fiili durumunu bilmediğini iddia etmesi hayatın olağan akışına aykırıdır ve iyiniyet kurallarıyla bağdaşmaz. Dolayısıyla kiraya veren, riskli yapı tespitinden haberdar olmadığını ileri sürerek sorumluluktan kurtulamaz.
Yargıtay 3. HD 2021/6311 E. 2022/1085 K., 15.02.2022 T.
“Derece mahkemelerince 6306 sayılı kanun uyarınca kiralananın tapu kaydına şerhin konulmasının sözleşme başlangıcından sonra gerçekleştiği gerekçesiyle davalı kiraya verenin bir kusurunun bulunmadığına karar verilmiş ise de kiralananın, kira sözleşmesinin başladığı tarihde ve sözleşme süresi boyunca, kullanılmaya elverişli, hukuki ayıptan ari bir şekilde teslim borcu kiraya veren davalıya aittir. Önemli ayıplardan sayılan riskli yapı özelliği, kiralananın teslimi sırasında mevcut olan ve yapı maliki tarafından bilinmesi gereken bir ayıp olması karşısında, davalı kiraya verenin kusurlu olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda, davacıların maddi tazminat isteminde haklı olduğu gözönüne alınarak faydalı ve zorunlu imalat bedelleri ile kazanç kaybına yönelik isteminin değerlendirilmesi gerekmektedir.”
Sorumsuzluk Anlaşmalarının Geçersizliği
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı aleyhine düzenleme yapma yasağı (TBK m. 301) gereği, kiraya verenin ayıptan sorumlu olmayacağına dair sözleşmeye konulan hükümler geçersizdir. Taraflar arasında kiracı hiçbir hak talep edemez şeklinde bir anlaşma olsa dahi, bu tür sorumsuzluk kayıtları emredici hükümlere aykırı olduğundan, riskli yapı nedeniyle tahliye edilen kiracının tazminat haklarını ortadan kaldırmaz.
Kiracının Talep Edebileceği Tazminat Kalemleri
Riskli yapı nedeniyle kiralananı tahliye etmek zorunda kalan kiracı, TBK m. 308 uyarınca kiraya verenden zararının giderilmesini isteyebilir. Yargıtay kararlarına göre talep edilebilecek başlıca kalemler şunlardır.
Faydalı ve Zorunlu Masraflar: Kiracı, taşınmaza yaptığı dekorasyon, tadilat gibi masrafları, kira sözleşmesi süresi dolmadan tahliye gerçekleştiği için kullanamadığı süreyle orantılı olarak talep edebilir. Sözleşmede “tadilat masrafları istenemez” hükmü bulunsa bile, Yargıtay bu hükmün ancak sözleşme süresi sonunda tahliye halinde geçerli olacağını, erken tahliyede uygulanamayacağını kabul etmektedir.
Yargıtay 3. HD E. 2021/6311 K. 2022/1085 T. 15.2.2022
“Her ne kadar, kira sözleşmesinde kiracının yapacağı her türlü dekor, düzenleme ve tadilatların masraflarının kiraya verene yansıtılmayacağı gibi kira bedelinden mahsup da edilmeyeceğine hüküm gereğince ilk derece mahkemesince davacının yaptığı masrafları talep edemeyeceğine karar verilmiş ise de anılan hüküm ancak kiralananın kira süresi sonunda tahliyesi durumunda uygulanabilecektir. Kiralanan sözleşme süresi sona ermeden tahliye edildiğine göre kiracı, kalan süre ile orantılı olarak faydalı veya zorunlu masraf bedellerini talep edebilecektir.Bu durumda davacı kiracının kiralanana yaptığı imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilerek, hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, belirlenen zorunlu ve faydalı masraf kalemlerinin imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin, kalan kira süresi ile orantılı olarak tespit edilerek davalıdan tahsiline karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle talebin reddine karar verilmesi, usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirir.”
Kâr Kaybı (Yoksun Kalınan Kâr): Yargıtay daireleri, kiracıların açtığı tazminat davalarındaki kâr kaybı taleplerine ilişkin olarak bir görüş birliğine varamamıştır.
Yargıtay 6. HD 2015/3691 E. 2015/6879 K. 02.07.2015 T.
“Davalı kiraya verenler kiralananı davacıya TBK.nun 301. (818 Sayılı Borçlar Kanununun 249.) maddesinde düzenlenen kiralanan kullanıma hazır halde teslim etme yükümlülüğünü yerine getirmemişlerdir. Bu durumda kiracı kusursuz olduğunu kanıtlayamayan kiraya veren davalılardan kâr kaybı zararı adı altında bir miktar paranın kendisine ödenmesini isteyebilir. Ancak mahkemece kâr kaybı hesabı yapılırken davacı kiracının dava konusu kiralanan ile aynı ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda ne kadar sürede kiralayabileceği bilirkişi aracılığıyla tespit edilerek bu bu süre ile sınırlı olarak kar kaybı alacağına hükmedilmesi gerekir.”
Yargıtay 3. HD. 2019/1072 E. 2019/6777 K. 17.09.2019 T.
“Kiralananın sözleşmenin kurulmasından sonra riskli yapı haline geldiği ve yıkılması gerektiği bunda kiraya verenin kusuru bulunmadığından cezai şart alacağı talebinin reddine, haksız tahliye söz konusu olmadığından portföy kaybı tazminatı talebinin reddine”
Sebepsiz Zenginleşme: Kiracı tahliye edildikten sonra bina henüz yıkılmamış olsa bile, taşınmazı kullanamadığı dönem için ödediği kira bedellerini veya kullanımdan mahrum kaldığı süreye ilişkin bedelleri sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde geri isteyebilir.
Yargıtay 3. HD 2019/3881 E. 2020/3928 K. 07.07.2020 T.
“26/05/2016 tarihinde binanın riskli olup olmadığı bakımından tespit yaptırdığı, yani tahliyeden kira sözleşmesinin bitim tarihi Haziran 2016’ya kadar binanın ayakta olduğu daha sonra yıkılarak yerine yeni bir bina yapıldığı, Davacı/kiracının kiralananı sözleşme sonuna kadar kullanmak imkanından mahrum kaldığı, binanın akitten sonra riskli bina ilanı ve yıkımından dolayı kiracının bir kusurunun bulunmadığı, sonradan ortaya çıkan önemli ayıp ve kullanmadığı süreye nispeten vekaletsiz iş görme/sebebsiz zenginleşme hükümlerine göre masraf talebinde kiracının haklı olduğu kabul edilmiştir.”
Kiracının Haklı Nedenle Fesih Hakkı
Kiralanan taşınmazın riskli yapı olduğunun tespiti önemli ayıp kabul edildiğinden kiracı, kira sözleşmesini haklı nedenle feshedebilecektir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 17.12.2015 T., 2015/7564 E., 2015/11172 K.
“Uyuşmazlığın çözümlenmesi taraflar arasındaki sözleşmenin haklı nedenle feshedilip edilmediğine bağlıdır. Kiralananın içinde oturulamayacak şekilde deprem riski altında olduğu tespit edildiği takdirde haklı nedenle fesihten söz edilebilecektir.”
