Kentsel Dönüşüm Süreci ve Kentsel Dönüşüm Avukatının Rolü

Türkiye’de özellikle deprem riski taşıyan bölgelerde yapı güvenliğinin sağlanması, can ve mal kayıplarının önlenmesi ve sağlıklı yaşam alanlarının oluşturulması amacıyla kentsel dönüşüm uygulamaları büyük önem taşımaktadır. Kentsel dönüşüm süreci; riskli yapı tespitinden tahliyeye, yıkımdan yeniden inşa sürecine, malik kararlarından müteahhit sözleşmelerine kadar birçok teknik ve hukuki aşamadan oluşur.

Bu süreç yalnızca inşaat faaliyetinden ibaret değildir. Maliklerin, kiracıların, sınırlı ayni hak sahiplerinin, müteahhitlerin ve idarenin hak ve yükümlülükleri birlikte değerlendirilmelidir. Kentsel dönüşüm avukatı, sürecin başından sonuna kadar maliklerin ve diğer hak sahiplerinin hak kaybı yaşamaması için hukuki destek sağlar.

1. Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm, afet riski taşıyan yapıların veya alanların daha güvenli, sağlıklı ve mevzuata uygun şekilde yenilenmesini amaçlayan hukuki ve teknik bir süreçtir. 6306 sayılı Kanun kapsamında özellikle riskli yapılar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanları üzerinden dönüşüm uygulamaları yürütülmektedir.

2. Riskli Yapı Nedir?

Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı teknik incelemeler sonucunda tespit edilen yapıdır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın açıklamalarına göre, vatandaşlar riskli yapı tespitini maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin müracaatı ile yaptırabilir; bütün maliklerin başvuru yapması gerekmez.

3. Kentsel Dönüşüm Süreci Hangi Aşamalardan Oluşur?

Kentsel dönüşüm süreci genel olarak şu aşamalardan oluşur:

• Riskli yapı tespiti için başvuru yapılması
• Lisanslı kuruluş tarafından teknik inceleme yapılması
• Riskli yapı raporunun düzenlenmesi ve idareye bildirilmesi
• Tapuya riskli yapı belirtmesi işlenmesi ve itiraz sürecinin işletilmesi
• Tahliye ve yıkım işlemlerinin yapılması
• Maliklerin müteahhit seçimi veya yeniden yapım hakkında karar alması
• İnşaat, ruhsat, kat irtifakı, iskân ve tapu süreçlerinin tamamlanması

4. Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Riskli yapı tespiti, kentsel dönüşüm sürecinin başlangıç aşamasıdır. Bu tespit yapılmadan binanın 6306 sayılı Kanun kapsamında sürece dahil edilmesi mümkün olmaz.

4.1. Riskli Yapı Tespiti İçin Kim Başvurabilir?

Riskli yapı tespiti için maliklerden birinin başvurusu yeterlidir. Kat maliklerinin tamamının veya çoğunluğunun başvuru yapması gerekmez. Başvuru, yetkilendirilmiş lisanslı kurum ve kuruluşlara yapılır.

4.2. Teknik İnceleme Nasıl Yapılır?

Yetkili kuruluş, yapı üzerinde teknik inceleme yapar; taşıyıcı sistemi, beton kalitesini ve donatı durumunu değerlendirir. Yapı riskli bulunursa riskli yapı tespit raporu düzenlenir ve süreç idari aşamaya geçer.

4.3. Tapuya Riskli Yapı Belirtmesi İşlenir mi?

Riskli yapı tespitinin uygun bulunması hâlinde tapu kaydına riskli yapı belirtmesi işlenir. Bu kayıt, taşınmazın devrine engel değildir ancak taşınmazın riskli yapı sürecinde olduğunu gösterir.

5. Riskli Yapı Tespitine İtiraz Edilebilir mi?

Evet. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın açıklamasına göre, muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde maliklerin veya kanuni temsilcilerinin itiraz hakkı bulunmaktadır. İdari yargıda iptal davası açılması da mümkündür; ancak yıkımın durması için yürütmenin durdurulması kararı şarttır.

6. Riskli Yapı Raporu Kesinleşirse Ne Olur?

Rapor kesinleştiğinde tahliye ve yıkım süreci başlar. İdare maliklere süre verir. Süre sonunda yapı yıkılmazsa hizmetlerin (elektrik, su, doğalgaz) kesilmesi ve idari yoldan yıkım gündeme gelir.

7. Riskli Yapı Yıkılmadan Önce Nelere Dikkat Edilmelidir?

7.1. Arsa Payları Kontrol Edilmelidir

Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeriyle uyumlu olup olmadığı kontrol edilmelidir. Oransızlık varsa yıkım öncesinde arsa payı düzeltme davası açılması, yıkım sonrası tespit zorluklarını önler.

7.2. Kat Maliklerinin Karar Süreci Planlanmalıdır

Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu esasıyla karar alınır. TKGM’nin 2024/1 sayılı genelgesinde de belirtildiği üzere, karara katılmayanların arsa payları açık artırma usulüyle satılabilir.

7.3. Kiracılar ve Kullanıcılar Bilgilendirilmelidir

Tahliye, kira yardımı ve taşınma yardımı gibi konular yıkım öncesinde planlanmalı, kullanıcılar süreçten haberdar edilmelidir.

8. Kentsel Dönüşümde Malikler Nasıl Karar Alır?

Kararlar arsa payı oranları dikkate alınarak salt çoğunlukla verilir. Karara katılmayan maliklerin payları Başkanlıkça rayiç değer üzerinden diğer paydaşlara satılabilir. Bu süreçteki tüm çağrı ve ihtarnamelerin hukuka uygunluğu kritiktir.

9. Müteahhit Seçimi ve Sözleşme Süreci

9.1. Müteahhit Seçiminde Nelere Dikkat Edilmelidir?

Müteahhidin mali gücü, teknik yeterliliği, önceki projeleri ve sunabileceği teminatlar bağımsız bölüm sayısından daha önemli kriterlerdir.

9.2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Hangi Hükümler Bulunmalıdır?

Sözleşmede inşaat süresi, teknik şartname, gecikme cezası, teminatlar, iskân yükümlülüğü ve fesih şartları gibi hayati hükümler açıkça yer almalıdır.

10. Kentsel Dönüşümde Kiracıların Hakları

Kiracılar tahliye sonrası kira yardımı veya taşınma desteğinden yararlanabilir. Bakanlık açıklamalarına göre kira yardımı başvuruları tahliye tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde yapılmalıdır.

11. Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı ve Devlet Destekleri

Kira yardımı için ikamet, tahliye şartı ve belge tamlığı esastır. Gerekli belgeler arasında riskli yapı tespit raporu, tapu kaydı ve ikamet belgeleri yer alır.

12. Kentsel Dönüşüm Avukatının Rolü Nedir?

12.1. Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Sürecinde Avukatın Rolü

Raporun hukuka uygunluğunu denetler, itiraz dilekçelerini hazırlar ve gerektiğinde iptal davası süreçlerini yürütür.

12.2. Malikler Arasındaki Karar Sürecinde Avukatın Rolü

Toplantı çağrıları, karar metinleri ve ihtarname süreçlerinin hatasız yürütülmesini sağlayarak sürecin uzamasını engeller.

12.3. Müteahhit Sözleşmesinde Avukatın Rolü

Sözleşmenin malik lehine dengelenmesini sağlar; cezai şart ve teminat hükümlerini güvence altına alır.

12.4. Tahliye, Yıkım ve Tapu Sürecinde Avukatın Rolü

Kira yardımı başvuruları, arsa payı düzeltme davaları ve kat mülkiyeti işlemlerinde teknik-hukuki destek sunar.

12.5. Uyuşmazlıkların Çözümünde Avukatın Rolü

Geç teslim, eksik imalat veya pay satışı gibi konularda dava, arabuluculuk ve ihtar yollarını yönetir.

13. Kentsel Dönüşüm Sürecinde En Sık Yapılan Hatalar

• İtiraz sürelerinin kaçırılması
• Sözleşmenin hukuki inceleme olmadan imzalanması
• Arsa paylarının yıkım öncesi düzeltilmemesi
• Salt çoğunluk usulünün yanlış işletilmesi

Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşümde karar almak için 2/3 çoğunluk mu gerekir?
Güncel sistemde hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu esası dikkate alınmalıdır.

Riskli yapı davası açmak yıkımı durdurur mu?
Hayır. Yıkımın durması için ayrıca yürütmenin durdurulması kararı alınması gerekir.

Sonuç

Kentsel dönüşüm süreci teknik ve hukuki açıdan hatayı kaldırmayan bir süreçtir. Mevzuata uygun adımlar atılmalı, hak kaybı yaşamamak için profesyonel destek alınmalıdır.