1. Haksız İşgal Tazminatı (Ecrimisil) Nedir?

Ecrimisil, uygulamada sıklıkla haksız işgal tazminatı olarak da anılan bir talep türüdür. Esasen ecrimisil, kötü niyetli zilyedin hak sahibine ödemekle yükümlü olduğu kullanım bedeli olarak ifade edilebilir. Bu, taşınır veya taşınmaz bir malın kullanılmasından doğan menfaatin para ölçüsüyle takdiri anlamına gelir. Basitçe ifade etmek gerekirse, ecrimisil, hak sahibi olan kişinin rızası ve herhangi bir hukuka uygunluk nedeni olmaksızın, hakka konu şeyin bir başkası tarafından kullanılması karşılığı talep edilebilen “yararlanma karşılığıdır”.

2. Ecrimisil Davasının Şartları

Ecrimisil talep edilebilmesi için kanunda özel düzenlemeler olmaması sebebiyle, bu konunun şartları büyük ölçüde Yargıtay kararları ile belirlenmiştir. Genel kabul gören uygulamada, ecrimisil talep edilebilmesi için üç temel şart aranır: haksız işgalin varlığı, zilyedin kötü niyetli olması ve hak sahibinin zararının oluşması.

Haksız İşgal ve Kötü Niyetli Zilyetlik

Ecrimisil sorumluluğunun doğması için öncelikle taşınmazın haksız şekilde işgal edilmiş olması (haksız zilyetlik) gerekir. Haksız işgal, bir malın zilyetliğinin tamamen ele geçirilerek malın elde tutulması ve bu durumun hukuka uygun bir nedene dayanmaması halidir.

En kritik şart ise, sorumluluğun kötü niyetli haksız zilyetler açısından uygulanmasıdır. İyi niyetli zilyet, varsaydığı hakka uygun şekilde kullandığı sürece herhangi bir tazminat ödemek zorunda değildir. Zilyedin iyi niyeti, hukuki ilişkinin geçerli olmadığını, yani haksız olduğunu bilmesi veya bilebilecek durumda olması anından itibaren son bulur. Yargıtay, davanın açılması, ihtarname gönderilmesi ya da davanın ihbarı ile iyi niyetli zilyedin kötü niyetli zilyet haline geleceğini kabul etmiştir.

Zarar Şartı

Yargıtay, ecrimisil sorumluluğunun doğabilmesi için kötü niyetli haksız zilyetliğin yanı sıra, hak sahibinin zarara uğraması gerektiğini ve bu nedenle haksız işgale konu yerin gelir getirmeye elverişli bir yer olması şartını aramıştır. Zarar, hak sahibinin malvarlığında azalma (fiili zarar) veya artışın engellenmesi (yoksun kalınan kâr) şeklinde gerçekleşebilir. Ancak doktrinde ve bazı Yargıtay kararlarında, kötü niyetli zilyet haksız bir kazanç elde ettiği için hak sahibinin ayrıca zarara uğramasına gerek kalmadan sadece haksız kullanma ve işgal sebebiyle ecrimisile hak kazanacağı savunulmaktadır.

İntifadan Men (Birlikte Mülkiyette)

Ecrimisil talebinde özellik arz eden bir durum, paylı (müşterek) ya da elbirliği (iştirak halinde) mülkiyete tabi taşınmazlarda ortaya çıkar. Paydaşların/ortakların birbirlerine karşı ecrimisil talep edebilmesi için kural olarak intifadan men şartı aranır. Bu şart, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın, taşınmazdan yararlanma isteğini davalı paydaşa bildirmesi anlamına gelir. İntifadan men koşulunun gerçekleştiğinin kabulü için herhangi bir ispat şartı aranmamaktadır, dava sürecinde her türlü delille ispatlanabilir. Dolayısıyla intifadan menin yazılı şekilde yapılması ya da noter aracılığı ile bildirimde bulunulması gerekmez. Ancak ispat kolaylığı açısından noter yoluyla bildirimde bulunmak daha yararlı olacaktır.

İntifadan men şartının istisnaları da mevcuttur. Örneğin, ecrimisil istenen taşınmazın doğal ürün veren (bağ, bahçe gibi) bir yer olması, taşınmazın kamu malı olması, ya da paydaşlar arasında taşınmazın kullanımına dair yazılı bir anlaşma ya da fiili (eylemli) bir taksim anlaşması bulunması halinde intifadan men şartı aranmaz.

3. Ecrimisil Davasını Kimler Açabilir?

Ecrimisil davasının davacısı, kötü niyetli zilyetlik sebebiyle aynî veya şahsi hakkı ihlal edilen kimsedir. Bu kapsamda ecrimisil talep etme yetkisine sahip olanlar şunlardır:

• Malikler: Mülkiyet hakkına dayanarak ecrimisil talep etmede herhangi bir tereddüt yoktur. Malik, mülkiyetin tescilden önce kazanıldığı hallerde de ecrimisil davası açabilir.
• Sınırlı Ayni Hak Sahipleri: Malik olmasalar dahi, taşınmaza başkaca şekillerde zilyet olmuş sınırlı ayni hak sahibi (örneğin intifa hakkı sahibi) ecrimisil davası açabilir.
• Kişisel Hak Sahipleri ve Zilyetler: Kişisel hak sahibi ya da herhangi bir hakka dayanmaksızın sadece zilyetlik sebebine dayanan kişiler de ecrimisil talep edebilirler.
• Birlikte Mülkiyet Sahipleri: Paylı mülkiyette her paydaş, ecrimisilin bölünebilir bir talep olması dolayısıyla, kendi payı oranında ecrimisil davası açabilir. Taşınmazın tamamı için ecrimisil talep etme hakları bulunmamaktadır. Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların oybirliği ile karar alması ve birlikte dava açması gerekir.
• Yeni ve Eski Malikler: Haksız işgale konu taşınmazın devredilmesi halinde yeni malik davacı olabilir; eski malik ise kendi mülkiyet dönemine ilişkin ecrimisil taleplerini ileri sürebilecektir.
• Yöneticiler: Kat Mülkiyetine tabi yerlerde, yönetici kural olarak diğer malikleri temsilen dava açamaz. Ancak kat malikleri kurulunca yöneticiye ecrimisil davası açma yetkisi verilmesi halinde, ortak yerlere ilişkin olarak dava açabilir.

4. Ecrimisil Bedeli Nasıl Belirlenir?

Ecrimisil bedelinin hesaplanma yöntemleri de tıpkı diğer ecrimisil konuları gibi yargı kararları ile şekillenmiştir.

Temel Ölçütler ve Hesaplama:

1. Kira Bedeli Esası: Ecrimisil hesabında haksız işgale konu yerin kiraya verilmesi halinde elde edilebilecek kira bedeli kriteri ölçüt alınır. Ecrimisil, en az kira geliri ve en çok tam gelir yoksunluğu şeklinde hesaplanmalıdır.
2. Bilirkişi Tespiti: Ecrimisil bedeli, yerinde yapılacak keşifler sonucunda bilirkişiler aracılığıyla tespit edilir. Bilirkişi, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılmalıdır. Taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınır.
3. Haksız İşgal Anındaki Durum: Ecrimisil hesaplanırken, taşınmazın kötü niyetli zilyet tarafından yapılan ekleme, iyileştirme, inşa gibi faaliyetler sonucu oluşan son hali değil, haksız alıkonulduğu ilk andaki durumu dikkate alınmalıdır.
4. Dönemsel Hesaplama ve Artış: Ecrimisil, geriye dönük talep edilen dönemler için dönemsel olarak hesaplanır. Yargıtay uygulamasına göre, ilk dönem için belirlenen miktara, sonraki dönemler için ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Tarım arazilerinde ise ecrimisil hesaplaması ürün geliri metodu olarak adlandırılan yöntemle yapılır; bu durumda yetiştirilen ürünlerin sağladığı net gelir esas alınır. Ancak bu, teknik olarak ecrimisil (kullanım karşılığı) hesabı olmayıp, elde edilen ürünlerin iadesi veya tazmini olarak kabul edilmelidir.

5. Ecrimisil Davasında Faiz Başlangıç Tarihi

Ecrimisil, kötü niyetli haksız zilyetten talep edilmektedir. Kötü niyetli zilyet, kural olarak ihtar şartı aranmaksızın temerrüde düşer. Bu nedenle, faiz alacağın doğduğu andan itibaren işletilmelidir.

Yargıtay uygulamasına göre, ecrimisil her döneme ilişkin ayrı ayrı belirlenmekte ve her bir dönem için belirlenen ecrimisil tutarına, tahakkuk tarihleri olan dönem sonlarından itibaren yasal oranda işleyecek kademeli faiz hükmedilmektedir. Faiz oranı, 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun hükümleri göz önünde bulundurularak tespit edilir. Taraflar arasında ticari iş söz konusu olmadığı sürece, yasal faiz uygulanır.

6. Ecrimisil Davasında Zamanaşımı

Ecrimisil alacağının tabi olduğu zamanaşımı süresi, hukuki niteliğinin tartışmalı olması sebebiyle, uygulamada karışıklığa yol açan bir konudur.

Yargıtay, ecrimisilin hukuki niteliğini haksız fiil olarak belirlemiş olmasına rağmen, uygulanacak zamanaşımı süresini Borçlar Kanunu’ndaki kira bedellerine ilişkin hükümlere kıyasen beş yıl olarak kabul etmektedir.

Buna göre, ecrimisil davasında zamanaşımı süresi, dava tarihinden geriye doğru beş yıl için uygulanmaktadır.

Öğretide ise bu uygulamanın eleştirildiği ve ecrimisilin haksız fiil olarak kabul edilmesi halinde 2 ve 10 yıllık zamanaşımı sürelerinin, veya alacaklara ilişkin genel zamanaşımı olan on yıllık sürenin uygulanması gerektiği görüşleri de mevcuttur.

7. Ecrimisil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli Mahkeme

Ecrimisil davası, malvarlığı hakkına yönelik bir alacak davası niteliğindedir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 2/1 hükmü uyarınca, aksine bir düzenleme olmadıkça, bu tür davalarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir.

Uygulamada, Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi ortak yerlere ilişkin ecrimisil taleplerinde dahi, bu talep Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanmadığı için, Sulh Hukuk Mahkemesinde değil, Asliye Hukuk Mahkemesinde görülmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Yetkili Mahkeme

Ecrimisil davası, taşınmazın aynına ilişkin kesin yetki kuralını gerektiren bir dava değildir.

1. Genel Yetkili Mahkeme: HMK m. 6 uyarınca, davalının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir.
2. Haksız Fiile İlişkin Özel Yetki: Ecrimisilin haksız fiil benzeri niteliği göz önünde bulundurulduğunda, HMK m. 16 gereği, haksız fiilin işlendiği, zararın meydana geldiği veya gelme ihtimalinin bulunduğu yer ya da zarar görenin yerleşim yeri mahkemesi de yetkilidir.
3. Elatmanın Önlenmesi ile Birlikte Açılması: Ecrimisil davası, sıklıkla birlikte açıldığı elatmanın önlenmesi davası ile açılırsa, elatmanın önlenmesi davası taşınmazın aynına ilişkin olduğu için, HMK m. 12 gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu durumda, davaların birlikte görülebilmesi için taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin ecrimisil için de yetkili olması gerekir.