Kentsel Dönüşüm Süreci ve Avukatların Rolü

Türkiye’de deprem riski yüksek bölgelerde yapı güvenliğini artırmak ve yaşam alanlarını modernize etmek amacıyla kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile 2012 yılında hız kazanmıştır. Bu süreç, hem teknik hem de hukuki açıdan karmaşık bir yapıya sahiptir ve bu nedenle uzman bir kentsel dönüşüm avukatının rehberliği büyük önem taşır. Bu makalede, kentsel dönüşüm sürecinin aşamalarını ve avukatların bu süreçteki kritik rollerini detaylı bir şekilde ele alacağız.

Riskli Yapı ve Kentsel Dönüşüm Nedir?

Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış, taşıyıcı sistemlerinde ciddi zayıflıklar bulunan ve doğal afetlere, özellikle depreme karşı dayanıklı olmayan binalar olarak tanımlanır. Riskli yapı, riskli alan içinde veya dışında olabilir ve yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayalı olarak tespit edilir.

Kentsel dönüşüm, bu riskli yapıların yenilenmesi veya güvenli alanlara taşınması sürecini kapsar. Bu bağlamda, Rezerv Yapı Alanı, kentsel dönüşüm projeleri kapsamında riskli alanlardaki depreme dayanaksız binaların, yeni imar alanlarına taşınması için oluşturulan bölgelerdir. Öte yandan, Yenileme Alanı, daha çok ticari kaygılarla ve kâr amacı esas alınarak inşaat faaliyetlerinin yürütüldüğü alanlardır. Yenileme alanlarında kamu yararı ve menfaati temeline dayanan kamulaştırma kararları, ticari amaçlar nedeniyle genellikle Danıştay tarafından hukuka aykırı bulunarak iptal edilmektedir. Eğer yenileme projeleri kapsamında malikler tarafından belirlenen sürede işlemler yapılmazsa, belediye bu işlemleri gerçekleştirir ve masrafları maliklerden tahsil eder. Belediye, bu masrafların ödenmesini kolaylaştırmak için çeşitli tedbirler alır.

Kentsel Dönüşüm Sürecinin Aşamaları

Kentsel dönüşüm süreci, riskli yapıların tespitinden yeni yapıların inşa edilmesine kadar birçok aşamadan oluşur. Her aşama, malikler, kiracılar ve diğer hak sahipleri için farklı hak ve yükümlülükler doğurur.

Riskli Yapı Tespiti

Kentsel dönüşüm süreci, bir binanın riskli olduğunun belirlenmesiyle başlar. Bu aşamada:

Başvuru Süreci: Kat maliklerinden herhangi biri veya kanuni temsilcisi, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş lisanslı kuruluşlara, belediyelere, üniversitelere veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na başvurarak riskli yapı tespit raporu talep edebilir. Çoğunluk kararı gerekmez; tek bir malik veya binanın sahibi (kat mülkiyeti kurulmamışsa arsa sahibi veya bina sahibi) başvuruda bulunabilir. Başvuru için tapu ve kimlik fotokopisi yeterlidir. Başvuru masrafları, başvuruyu yapan malik tarafından karşılanır ve diğer maliklerden talep edilemez.

Tespit Süreci: Lisanslı kuruluş, binadan numune (karot) alarak yapının deprem güvenliğini değerlendirir. Kentsel dönüşüm için binanın ruhsatlı olması şart değildir; oturulabilir durumdaki gecekondular da bu kapsama girer.

Şerh ve Bildirim: Eksiklik yoksa, tespit tarihinden itibaren 10 gün içinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne rapor gönderilir. Müdürlük, 10 gün içinde Tapu Müdürlüğü’ne bildirerek tapuya “riskli yapı şerhi” işlenmesini sağlar. Şerh, e-Devlet’te görünür, binaya ilan asılır ve bu durum maliklere tebliğ edilir. Riskli yapı şerhi, gayrimenkulün devir veya temlikine engel değildir.

İtiraz Süreci: Malikler, riskli yapı tespitine, ilgili muhtarlıkta ilan tarihinden itibaren 15 gün içinde, yapının bulunduğu yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne veya yetki devri yapılmışsa ilçe belediyesine dilekçe ile itiraz edebilir. İtiraz reddedilirse, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde dava açılarak raporun iptali talep edilebilir. Ancak bu dava, yıkım sürecini otomatik olarak durdurmaz; yürütmenin durdurulması kararı alınması gerekir.

Avukatların Rolü: Avukatlar, riskli yapı tespit sürecinde maliklere rehberlik eder. Başvuru için gerekli belgelerin hazırlanmasında yardımcı olur, lisanslı kuruluşlarla iletişim kurar ve raporun doğruluğunu sorgular. İtiraz dilekçeleri hazırlar, idare mahkemesinde dava süreçlerini yönetir ve yürütmenin durdurulması taleplerini takip eder. Ayrıca, tapu şerhi ve tebligat süreçlerinde maliklerin hak kaybı yaşamaması için hukuki danışmanlık sağlar. Kat maliklerinin çoğunluğunun riskli yapı tespiti için karar almasının faydalı olduğunu belirtir ve bu süreçte bir kurul oluşturulmasını önerir.

Riskli Yapı Raporunun Kesinleşmesi ve Yıkım Süreci

Riskli yapı raporuna itiraz edilmezse veya itiraz reddedilirse, rapor kesinleşir. Bu aşamada:

Tapuda bina, arsa vasfına dönüşür ve 90 günlük yıkım süreci başlar. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü, ilçe belediyesine yazı göndererek yıkımı talep eder.

Belediye, maliklere 90 gün içinde binayı yıkmalarını bildirir. Bu sürede yıkım gerçekleşmezse, elektrik, su ve doğalgaz bağlantıları kesilir ve yapı idare tarafından yıktırılır.

Yıkımı Durdurma Yolları:

• Güçlendirme: Kat maliklerinin 4/5 çoğunluğuyla güçlendirme kararı alınabilir. Güçlendirme projesi hazırlatılır ve belediyeden tasdik ettirilir.
• Arsa Payı Düzeltme Davaları: Bağımsız bölümlerin arsa paylarında yanlışlık varsa, bina yıkılmadan önce arsa payı düzeltme davası açılabilir. Mahkeme, binanın yapılış tarihindeki kriterleri esas alır; sonradan oluşan değer artışları arsa payını değiştirmez.

Avukatların Rolü: Avukatlar, tahliye ve yıkım süreçlerinde maliklerin ve kiracıların haklarını korur. Tahliyeyi reddeden taraflara ihtarname gönderir ve gerektiğinde suç duyurusu veya dava süreçlerini başlatır. Güçlendirme projelerinin hukuki uygunluğunu denetler ve arsa payı düzeltme davalarını yürütür. Yıkım sürecinin mevzuata uygunluğunu takip eder.

Ortak Karar Protokolü ve Müteahhit Seçimi

Riskli yapı raporunun kesinleşmesinin ardından, malikler bir araya gelerek binanın yeniden inşa edilmesi veya güçlendirilmesi kararını alır. Bu aşamada:

Kat malikleri, arsa payı oranına göre 2/3 çoğunlukla Ortak Karar Protokolü’nü imzalar. Bu protokol, müteahhit seçimi, paylaşım modeli, yeni binada bölümlerin dağılımı ve diğer detayları içerir. Kat maliklerinin çoğunluk kararıyla bir kurul oluşturulması ve müteahhitlerden teklif alınması önerilir.

Protokole katılmayan maliklere noter aracılığıyla ihtarname gönderilir. Hala katılmayanların hisseleri, diğer maliklere veya Bakanlık tarafından açık artırmayla satılır.

Avukatların Rolü: Avukatlar, kat malikleri toplantılarında hukuki bilgilendirme yapar ve protokolün hazırlanmasında rehberlik eder. Müteahhit ile yapılacak sözleşmelerin (örneğin, kat karşılığı inşaat sözleşmesi) hukuki açıdan güvenli olmasını sağlar. İhtarname süreçlerini yönetir, hisse satışı işlemlerini takip eder ve ön sözleşmelerin hazırlanmasında rol oynar.

İnşaat ve Yeniden Yapım Süreci

Ortak Karar Protokolü’nün ardından, seçilen müteahhit ile inşaat süreci başlar. Bu aşamada:

İnşaat sözleşmesi ve teknik şartname hazırlanır.

Maliklere kira yardımı veya geçici barınma desteği sağlanabilir.

İnşaatın imar mevzuatına uygunluğu denetlenir ve iskân süreci tamamlanır.

Avukatların Rolü: Avukatlar, inşaat sözleşmelerinin hazırlanmasında ve müteahhidin taahhütlerine uymasında kritik bir rol oynar. Sözleşmeye aykırı durumlar için ihtarname çeker, gerekirse dava açar. Kira yardımı ve devlet destekli kredi süreçlerinde maliklere destek olur.

İskân ve Taşınma

İnşaat tamamlandıktan sonra, bina için iskân belgesi alınır ve malikler yeni dairelerine taşınır. Bu aşamada, arsa payı düzenlemeleri ve paylaşım anlaşmaları tamamlanır.

Avukatların Rolü: Avukatlar, iskân sürecinin sorunsuz ilerlemesini sağlar ve arsa payı düzeltme davaları gibi hukuki işlemleri yürütür. Ayrıca, maliklerin yeni dairelerini alırken hak kaybı yaşamamasını temin eder.

Kentsel Dönüşümde Kiracıların Mağduriyeti

Riskli yapılarda kiracıların mağduriyeti, kanunda açıkça düzenlenmemiştir ve mahkemenin takdirine bırakılmıştır. Ancak, kiracılar kira yardımı veya geçici barınma desteğinden yararlanabilir. Kiracıların tahliye süreçlerinde avukatlar, haklarının korunması için hukuki destek sağlar.

Kentsel Dönüşümde Avukata Neden İhtiyaç Duyulur?

Kentsel dönüşüm, gayrimenkul hukuku, idare hukuku ve inşaat hukuku gibi birden fazla hukuk dalını ilgilendiren karmaşık bir süreçtir. Avukatların bu süreçteki önemi şu şekilde özetlenebilir:

Hak Kayıplarının Önlenmesi: Maliklerin ve kiracıların kanundan doğan haklarını (kira yardımı, kredi desteği, hisse satışı vb.) tam anlamıyla kullanabilmesi için avukatlar rehberlik eder.

Sözleşmelerin Güvenliği: Müteahhit ile yapılan sözleşmelerin hukuka uygun ve malikler lehine olması için avukatlar detaylı incelemeler yapar.

Hukuki Süreçlerin Yönetimi: Riskli yapı tespitinden iskân aşamasına kadar tüm süreçlerde, tebligatlar, ihtarnameler ve davalar gibi hukuki işlemler avukatlar tarafından yürütülür.

Uyuşmazlıkların Çözümü: Kat malikleri arasında veya müteahhitle yaşanan anlaşmazlıklarda avukatlar arabuluculuk yapar veya dava süreçlerini yönetir.

Mevzuata Uygunluk: İmar mevzuatına aykırı işlemlerin önlenmesi ve cezai yaptırımlardan kaçınılması için avukatlar denetim sağlar.

Sonuç

Kentsel dönüşüm, hem malikler hem de kiracılar için önemli fırsatlar sunarken, hukuki ve teknik detayları nedeniyle dikkatli yönetilmesi gereken bir süreçtir. Uzman bir kentsel dönüşüm avukatı, sürecin başından sonuna kadar maliklerin ve kiracıların haklarını korur, müteahhit ile yapılan anlaşmaların güvenilirliğini sağlar ve olası uyuşmazlıkları çözer. Bu nedenle, kentsel dönüşüm sürecine giren herkesin, alanında deneyimli bir avukattan destek alması büyük önem taşır.

Hukuk büromuz, kentsel dönüşüm hukuku alanında sunduğu kapsamlı danışmanlık ve dava hizmetleriyle, maliklerin ve diğer hak sahiplerinin yanında yer almaktadır. Sürecin her aşamasında yanınızda olmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.