EV SAHİBİNİZ “EŞİME ÖDE” DERSE NE OLUR? ÜÇÜNCÜ KİŞİ HESAPLARINA ÖDEME YAPMANIN HUKUKİ RİSKLERİ

İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesi, E. 2024/1607, K. 2025/223, T. 04.02.2025 sayılı kararı kira hukuku açısından büyük önem taşımaktadır. Kira borçlarının ifasında, ödemenin mutlaka sözleşmede belirtilen alacaklının kendisine veya alacaklının açıkça yetkilendirdiği bir hesaba yapılması gerekmektedir. Aksi takdirde, eş dahi olsa, üçüncü kişiye yapılan ödemeler, kiracıyı temerrütten kurtarmayacak ve tahliye riskiyle karşı karşıya bırakacaktır. Kiracıların, ödeme talimatlarını sözleşmenin asıl tarafı olan kiraya verenden yazılı ve resmiyet taşıyan bir belge ile alması veya bu durumu kira sözleşmesine derç ettirmesi hukuki güvence açısından zorunludur.

“İZMİR BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 8. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2024/1607

Karar Numarası: 2025/223

Karar Tarihi: 04.02.2025

İTİRAZIN KALDIRILMASI VE TAHLİYE İSTEMİ

TEMERRÜT NEDENİYLE TAHLİYE

KİRA SÖZLEŞMESİNİN TARAFI OLMAYAN 3. KİŞİ HESABINA ÖDEME YAPILMASI

ÖZETİ: Davacının eşi adına olan … Bankası … Şubesindeki hesabına “2023 yılı Ocak, Şubat, Mart…devam eden aylarda M kirası” açıklaması ile takipte istenen miktarlarda yatırılan bedellerin kira bedeli olarak kabul edilmemesi usul ve yasaya uygundur. Zira, ilk derece mahkemesince de belirtildiği gibi, bu ödeme şekli hususunda kira sözleşmesinde açık bir hüküm bulunmadığı gibi, davacının da açık kabulü bulunmamaktadır. Davalı kiracı, bu konuda davacının eşi ile olan whatsapp yazışmalarını delil olarak belirtmiş ise de, whatsapp yazışmaları İcra ve İflas Kanunu’nun ilgili maddesi anlamında delil niteliğinde olmadığından, davacının eşinin banka hesabına yıl, ay ve kira ödemesi olduğu açıkça belirtilse dahi yapılan bu ödemeler, kira sözleşmesinin tarafı olmayan 3. kişi hesabına yapılan bir ödeme olduğundan ve davacının da buna açık muvafakati olmadığından, kira ödemesi olarak kabulü mümkün değildir. Buna göre, davacı vekilinin istinaf sebeplerinin yerinde olduğu, takip dayanağı kira sözleşmesinde artış şartı öngörülmediği, davalı kiracının kabul edip ödediği ve borca itiraz dilekçesinde de açıkça itiraz etmediği kiraların aylık kira bedeli olarak kabulünün gerektiği, dolayısıyla davacı tarafça davalının ödediği miktar üzerinden başlatılan takipte usul ve yasaya aykırılık olmadığı anlaşılmakla, davanın tam kabulüne karar verilmesi gerekmektedir.

Karşıyaka 1. İcra Hukuk Mahkemesinin 2023/625 Esas, 2024/279 Karar sayılı dosyasında verilen davanın kısmen kabulü kararına karşı, taraf vekillerince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine istinaf incelemesi yapılmak üzere Dairemize gönderilen ve heyetçe incelenen dosyada;

İSTEM : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ve borçlu arasında “…Karşıyaka/İZMİR” adresindeki taşınmazın kiralanması amacıyla 01/01/2022 başlangıç tarihli kira sözleşmesi olduğunu, borçlu kiracı aleyhine Karşıyaka İcra Müdürlüğünün takip dosyası üzerinden icra takibi başlattıklarını, ödeme emrinin borçluya 18/10/2023 tarihinde tebliğ edildiğini, 7 gün içinde borçlu tarafından itiraz edildiğini, itiraz dilekçesinde kira ilişkisinin kabul edildiğini, müvekkilinin anılan aylara ilişkin bir borcunun olmadığını belirterek borca, faize ve tüm ferilerine itiraz edildiğini, 30 günlük süre içinde dosyaya borcunun da ödenmediğini belirterek, itirazın kaldırılarak takibin devamına, borçlunun %20 inkar tazminatına mahkumiyetine, taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

YANIT : Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin 01/01/2022 tarihinden itibaren kiralarını O’nun banka hesabına yatırdığını, zam tadilat gibi konuların ev sahibinin eşi F ile whatsapp üzerinden konuşulduğunu, 2022 yılının Aralık ayında F’nin whatsapp üzerinden eşi adına konuştuğunu ve kademeli olarak 2023 Ocak ayı aylık 4.000,00 TL, sonraki 5 ay aylık 6.000,00 TL ve sonraki 6 ay aylık 7.500,00 TL’yi kabul etmek zorunda kaldığını, davacı eşinin yeni bir kira sözleşmesi hazırladığını, kiraların artık kendi hesabına yatırılacağını ve sözleşmeyi de PTT ile gönderildiğini yazdığını, müvekkilinin bu esnada çok ağır bir hastalık nedeniyle Çiğli Devlet Hastanesinde nöroloji servisinde tedavi gördüğünden gönderinin F’ye iade edildiğini, bunların yazışmalarda belli olduğunu, 18/10/2023 tarihinde müvekkiline icra takip dosyasından haciz ve tahliye talepli ödeme emri geldiğini, ancak, müvekkilinin yazılan mesajlar üzerine on ay boyunca ödemelerini devam ettiğini, kiraların Aralık 2022 kadar TR97*** numaralı ibana yatırıldığını, 20 Ocak 2023 itibariyle kiraları TR51 *** nolu hesabına yatırıldığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARI : İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, davacının itirazın kaldırılmasına yönelik davasının kısmen kabulü ile, davalı borçlunun Karşıyaka İcra Müdürlüğü’nün takip dosyasına yapmış olduğu itirazın toplam 27.000,00 TL alacak yönünden kaldırılmasına, takibin bu miktar üzerinden devamına, fazlaya ilişkin istemin reddine, itirazın kaldırılmasına karar verilen asıl alacak miktarı olan 27.000,00 TL üzerinden % 20 oranına göre hesaplanan 5.400,00 TL icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacının tahliyeye yönelik davasının kabulü ile, temerrüt nedeniyle davalı-borçlu kiracının “…Karşıyaka/İzmir” adresindeki kiralanan taşınmazdan tahliyesine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ : Davalı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; ilk derece mahkemesi kararının aylık kira miktarının tespiti yönünden doğru olmakla birlikte, hem ödenmiş kiraların tekrar ödenmesinin, hem de tahliye kararı yönünden hak ve hukuka aykırı olduğunu, davacının, kiraların eşinin hesabına yattığını bilmediği iddiasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, daha önce davacının hesabına yatırılan kiraların 2023 yılı Ocak ayından başlayan yeni kira döneminde zamlı olarak eşinin banka hesabına yatırılmış olmasının, davacının zımmi onayı olmaksızın gerçekleşmiş olmasının nasıl mümkün olabileceğini, 2023 Ocak ayında başlayan yeni kira dönemine kadar düzenli olarak davacının banka hesabına yapılan kira ödemelerinin, davacının eşi tarafından bir hesap numarası bildirilmesinin ve bu kişi ile artık kiraların kendi hesabına yatırılacağına dair whatsapp yazışmaları yapılması üzerine yeni kira döneminde davacının eşinin hesabına yatırıldığını, TMK. madde 2’ye göre, herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorunda olduğunu belirterek, kararın kaldırılarak, davanın ve tahliyenin bütün sonuçları ile reddine karar verilmesini istemiştir.

Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; davalının borca itiraz dilekçesinde takipte talep edilen aylık kira miktarına bir itirazının olmadığını, bu nedenle davalının ödediği miktarlar üzerinden talep edilen, takipte istenen aylık kira bedellerinin kesinleştiğini, davacının kabulü olmadan 3. Kişi hesabına yapılan ödemelerin kira ödemesi olarak kabul edilemeyeceğini, F hesabına yapılan ödemeleri kabul etmediklerini belirterek, kararın kaldırılmasına ve alacağın tamamı üzerinden takibin devamına ve tahliyeye karar verilmesini istemiştir.

DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE : Dava, İİK’nın 269/c maddesine dayalı itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir.

Karşıyaka İcra Müdürlüğü’nün takip dosyasının incelenmesinde; alacaklı O tarafından borçlu-kiracı M hakkında 01/01/2022 kira başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayanılarak 2023 yılı Ocak ayı aylık 4.000,00 TL, Şubat, Mart, Nisan, Mayıs, Haziran ayları aylık 6.000,00 TL, Temmuz, Ağustos, Eylül ayları aylık 7.500,00 TL’den toplam 56.500,00 TL kira alacağının tahsili için haciz ve tahliye istemli olarak başlatılan ilamsız icra takibi olduğu, 13 örnek ödeme emrinin borçluya 18/10/2023 tarihinde tebliğ edildiği, borçlu vekilinin süresi içerisinde takip dosyasına sunduğu itiraz dilekçesi ile, müvekkilinin taşınmazda kiracı olarak bulunduğunu, talep edilen aylık kiraların taşınmaz sahibi ve eşinin isteği üzerine ev sahibinin eşi F’nin banka hesabına ödendiğini, müvekkilinin takibe konu aylar bakımından borcu bulunmadığını belirterek borca itiraz etmesi üzerine takibin durduğu, davanın 30 günlük temerrüt ihtarından sonra 6 aylık yasal sürede olduğu anlaşılmıştır.

Takibe yapılan itirazda davalı kiracı dayanak kira akdine takipte talep edilen aylık kira miktarına itiraz etmemiş olup, bu hususlar yönünden takip kesinleşmiştir.

İnceleme konusu olayda üzerinde durulması gereken husus; takipte istenen kira bedeli alacaklarının davalı kiracının borca itiraz dilekçesinde belirttiği şekilde kiralayanın eşi ile yapılan whatsapp yazışmaları sonucu davacı kiralayanın eşi F’nin banka hesabına yıl, ay ve kira ödemesi açıklaması yazılmak suretiyle yapılan ödemelerin kira ödemesi olarak kabul edilip edilmeyeceği, kira sözleşmesinde bir artış şartı olmadığı durumda borçlu kiracının kabul ettiği ve ödediği miktarın mı, yoksa yasal artış oranlarına göre hesaplanan miktarın mı kira bedeli olduğu hususudur.

Takip talebi ekinde dosyaya sunulan ve takibin dayanağı 01/01/2022 başlangıç tarihli 1 yıl süreli yazılı kira sözleşmesinde, davacı kiraya veren ve davalı kiracı olarak yer almaktadır. Sözleşmede aylık kiranın 2.400,00 TL olduğu, konut olarak kiralandığı, her ayın en geç 20’sinde … Bankası … Şubesindeki banka hesabına ödeneceğinin kararlaştırıldığı, herhangi bir artış şartının bulunmadığı, A’nın kefil olarak imzasının bulunduğu anlaşılmıştır.

İcra ve İflas Kanunu’nun 269/2. maddesi hükmü gereğince ödeme emrinin tebliği üzerine borçlu yedi gün içinde itiraz sebeplerini aynı yasanın 62. maddesi hükümleri dâhilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak ret etmez ise, akdi kabul etmiş sayılır. İcra ve İflas Kanunu’nun 269/c maddesine göre borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini bildirerek itiraz etmiş ise, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge ile ispat etmeye mecburdur. Buna göre, taraflar arasındaki kira ilişkisinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmayıp davalı kiracı, kira ilişkisinden doğan edimlerini yerine getirmekle yükümlüdür. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 24/10/2018 tarih, 2017/16934 esas, 2018/17848 karar sayılı ilamı). Davalı gerek cevap ve gerekse istinaf dilekçesinde, kira borcu olmadığını, kira sözleşmesinin başından itibaren davacının banka hesabına, 2023 yılı Ocak ayından itibaren kira bedellerinin davacının da bilgisi dahilinde davacının eşi F ile yapılan whatsapp yazışmaları ile kademeli olarak artırılarak takip talebinde talep edilen miktarlarda davacının eşinin … Bankası …. Şubesindeki hesabına ödendiğini belirtmiştir.

İlk derece mahkemesince kiraların yatırıldığı belirtilen davacı kiralayan ile davacının eşi F’nin … Bankası … Şubesinin Ocak-Eylül 2023 dönemine ilişkin olarak kayıtları getirtilmiş ve bilirkişiden 17/04/2024 tarihli rapor alınmış, raporda, takipte talep edilen 2023 yılı dönemi için aylık kira bedelinin ne kadar olduğunun, kira sözleşmesindeki aylık 2.400,00 TL kira bedeline 01/01/2023 tarihinden itibaren 7409 sayılı yasa ile getirilen % 25’lik sınır dikkate alınarak 01/01/2023 tarihinden itibaren aylık 3.000,00 TL olduğu belirtilerek, takipte istenen 9 aylık toplam kira borcunun 27.000,00 TL olduğu, hesaplanmıştır. Yine, davacının eşi F’nin banka hesabına yapılan toplam ödemelerin 56.500,00 TL olduğu belirtilerek, davacının eşinin hesabına kira ödemesi adı altında yapılan ödemelerin kira ödemesi olarak kabul edilip edilmemesine göre ikili bir hesaplama yapılmıştır. İlk derece mahkemesince davacının eşi hesabına yapılan ödemeler kira ödemesi olarak kabul edilmeyerek davanın kısmen kabulüne, itirazın 27.000,00 TL alacak yönünden kaldırılmasına, tazminata ve tahliyeye karar verilmiştir.

Bilirkişi raporunda % 25’lik yasal sınır dikkate alınarak hesaplama yapılmış ise de, takibin dayanağı kira sözleşmesinde herhangi bir artış şartı bulunmadığından, davalı kiracının kabulünde olan kiranın kira bedeli olarak kabul edilmesi, buna göre 2023 yılı kirasının davalı kiracı tarafından kira ödemesi olarak yapılan ödemeler üzerinden belirlenmesi gerekmektedir. Ayrıca, borçlu kiracı takibe itiraz dilekçesinde de takipte talep edilen ay kiralarına herhangi bir itiraz etmemiş, talep edilen kiraların ödendiğini belirtmiştir. Davacı vekilinin de rapora bu yönde itirazı olduğu dikkate alındığında, 2023 yılı için aylık kiranın davalı kiracının itiraz etmediği ve ödediği yani takipte talep edilen miktarlarda olduğunun kabul edilmesi gerektiğinden, davacı vekilinin bu kısma yönelik istinaf sebepleri yerindedir.

Davacının eşi adına olan … Bankası … Şubesindeki hesabına “2023 yılı Ocak, Şubat, Mart…devam eden aylarda M kirası” açıklaması ile takipte istenen miktarlarda yatırılan bedellerin kira bedeli olarak kabul edilmemesi usul ve yasaya uygundur. Zira, ilk derece mahkemesince de belirtildiği gibi, bu ödeme şekli hususunda kira sözleşmesinde açık bir hüküm bulunmadığı gibi, davacının da açık kabulü bulunmamaktadır. Davalı kiracı, bu konuda davacının eşi ile olan whatsapp yazışmalarını delil olarak belirtmiş ise de, whatsapp yazışmaları İİK’nın 68. maddesi anlamında delil niteliğinde olmadığından, davacının eşi F’nin banka hesabına yıl, ay ve kira ödemesi olduğu açıkça belirtilse dahi yapılan bu ödemeler, kira sözleşmesinin tarafı olmayan 3. kişi hesabına yapılan bir ödeme olduğundan ve davacının da buna açık muvafakati olmadığından, kira ödemesi olarak kabulü mümkün değildir. Buna göre, davacı vekilinin istinaf sebeplerinin yerinde olduğu, takip dayanağı kira sözleşmesinde artış şartı öngörülmediği, davalı kiracının kabul edip ödediği ve borca itiraz dilekçesinde de açıkça itiraz etmediği kiraların aylık kira bedeli olarak kabulünün gerektiği, dolayısıyla davacı tarafça davalının ödediği miktar üzerinden başlatılan takipte usul ve yasaya aykırılık olmadığı anlaşılmakla, davanın tam kabulüne karar verilmesi gerekirken, yasal artış oranı üzerinden hesaplanan miktar üzerinden kısmen kabul karar verilmesi yerinde görülmemiştir. Takip konusu kira borcunun ödenmemesi nedeniyle temerrüt de oluştuğundan davalının temerrüt nedeniyle tahliyesine de karar verilmesi gerekmiştir.

İİK’nın 269/d. maddesi yollaması ile uygulanması gereken İİK’nın 68/son. maddesinde, “itirazın kaldırılması talebinin esasa ilişkin nedenlerle kabulü halinde borçlu, talebin aynı nedenlerle reddi halinde ise alacaklı, diğer tarafın talebi üzerine %20’den az olmamak üzere tazminata mahkum edilir” hükmüne yer verildiğinden, davacı alacaklının talebinin bulunduğu gözetilerek, davalı aleyhine itirazın kaldırılmasına karar verilen alacak miktarının (56.500,00 TL) % 20’si oranında icra inkar tazminatına hükmedilmesi gerekmiştir.

Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin istinaf başvuru sebeplerinin yerinde olduğu, kararın usul ve yasaya uygun olmadığı anlaşılmakla, HMK’nın 353/1-b/2 maddesi uyarınca kararın kaldırılması ve davanın kabulüne karar verilmesi gerekmiştir.

HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

A) 1-6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353/1-b/2 maddesi uyarınca davalının istinaf başvurusunun kabulü ile, Karşıyaka 1. İcra Hukuk Mahkemesinin 2023/625 Esas, 2024/279 Karar sayılı dosyasında verilen 22/05/2024 tarihli kararın KALDIRILMASINA,

-Davanın KABULÜNE, davalının Karşıyaka İcra Müdürlüğü’nün takip dosyasına yaptığı itirazın KALDIRILMASINA, takibin 56.500,00 TL yönünden DEVAMINA,

-Davalının itirazın kaldırılmasına karar verilen asıl alacak miktarı olan 56.500,00 TL’nin %20’si oranında tazminata mahkum edilmesine,

-Davalının “… Karşıyaka/İZMİR” adresindeki taşınmazdan TAHLİYESİNE,

2-Alınması gerekli 615,40 TL karar ve ilam harcından, peşin alınan 269,85 TL harç indirilerek, kalan 345,55 TL harcın davalıdan alınmasına,

-Davacı tarafça yatırılan 269,85 TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

3-Davacı davada vekille temsil edildiğinden, karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan 12.000,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

4-Davacı tarafından yapılan toplam 2.252,60 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

B) İstinaf yargılaması yönünden;

1-Davacının istinaf başvurusu yerinde görüldüğünden, davacı tarafça yatırılan istinaf karar harcının istek halinde yatıran tarafa geri verilmesine,

-Alınması gerekli 615,40 TL istinaf karar harcından, peşin alınan 427,60 TL harç indirilerek, kalan 187,80 TL harcın davalıdan alınmasına,

2-Duruşma açılmadığından, davacı lehine vekalet ücreti takdirine gerek bulunmadığına,

3-Davacı tarafından yapılan toplam 1.219,40 TL istinaf yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

-Davalı tarafından yapılan istinaf yargılama giderinin üzerinde bırakılmasına,

C) HMK’nın 333. maddesi uyarınca kalan gider avansının yatıran tarafa geri verilmesine,

D) 7035 Sayılı Yasanın 30. maddesi ile eklenen HMK’nın 359/4. maddesi uyarınca kararın ilk derece mahkemesince taraflara tebliğine,

İlişkin, dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda İİK’nın 364/1 maddesi uyarınca miktar itibarı ile kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi.04/02/2025″