Taşınmaz piyasasındaki son yıllardaki hareketlilik ve enflasyonun etkisiyle gayrimenkul değerlerinde yaşanan ciddi artışlar, mülkiyet devrini öngören sözleşmelerde tarafları, harç ve masrafları azaltma gayesiyle satış bedelini tapuda düşük gösterme uygulamasına itmiştir. Her ne kadar bu uygulama kısa vadede tapu harcı ve vergilerde bir tasarruf sağlıyor gibi görünse de, uzun vadede hem alıcı hem de satıcı açısından telafisi güç mali, vergisel ve hukuki riskleri beraberinde getirmektedir.
Taşınmazlarda mülkiyet devrinin resmi şekilde yapılması bir geçerlilik koşulu olup, Tapu Müdürlüğü nezdinde yapılan bu resmi işlemle mülkiyet alıcıya geçer. Bu süreçte tapu siciline beyan edilen satış bedeli, yalnızca taraflar arasındaki mutabakatı temsil etmekle kalmaz, aynı zamanda tapu harçlarının hesaplanmasında önemli rol oynar.
BEYAN YÜKÜMLÜLÜĞÜ
492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 57. maddesi uyarınca, tapu ve kadastro işlemleri harçlara tabidir. Bu harçlar, Kanun’un 60. maddesine göre değer esası üzerinden nispi olarak alınır. Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine göre belirlenen emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır.
Kanun koyucu, beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmaması durumunda uygulanacak yaptırımları da 63. maddede açıkça düzenlemiştir: Tapuda yapılan işlemden sonra, beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re’sen tarh edilir. Bu durum, Harçlar Kanunu kapsamında vergi kayıplarına yol açan bir eylem olarak devletin denetim mekanizmalarını devreye sokmaktadır.
VERGİSEL VE MALİ YAPTIRIMLAR
Taşınmaz satış bedelinin eksik veya gerçeğe aykırı beyan edilmesi, devleti vergi kaybına uğratması nedeniyle ciddi cezai müeyyidelerle karşılaşılmasına sebep olur. Özellikle Vergi Denetim Kurulu (VDK) ve Mali Suçları Araştırma Kurulu (MASAK) gibi kurumların denetimleri sonucunda bu tür düşük beyanlar giderek artan oranlarda tespit edilmektedir.
Cezai Harç ve Vergi Ziyaı Cezası
Tapu harçları, beyan edilen satış bedelinin toplam %4’ü oranında olup, alıcı ve satıcı tarafından eşit olarak (%2-%2) ödenmektedir. Beyan edilen bedelin gerçek satış değerini yansıtmadığının tespiti durumunda, aradaki fark matrah üzerinden (eksik ödenen harçlar için) ek tahakkuk yapılır. Bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nda yer alan vergi ziyaı cezasının %25 nispetinde uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Ayrıca Hazine ve Maliye Bakanlığı, hem alıcı hem de satıcıdan gecikme faizi de talep edebilir.
Cezalardan Sorumluluk: Tapu harcının alıcı ve satıcı tarafından eşit ödenmesi nedeniyle, iktisap bedelinden daha düşük bir bedel üzerinden işlem yapıldığının tespiti durumunda her iki tarafın da sorumluluğu gündeme gelecektir. Tapuya beyan edilen bedelin doğruluğu esas alınmakta ve bu beyanın gerçeğe aykırı olması durumunda tüm taraflar mali ve cezai sorumluluk altına girmektedir.
Değer Artış Kazancı Vergisinde Yükselen Matrah Riski
Düşük beyanın bir diğer önemli mali riski, Gelir Vergisi Kanunu kapsamındaki Değer Artış Kazancı vergisinden kaynaklanmaktadır. Bir gayrimenkulün 5 yıl içerisinde satılması halinde elde edilen kar üzerinden gelir vergisi ödenmesi gerekir. Eğer alıcı, taşınmazı tapuda düşük gösterilen bedel üzerinden satın almış ve 5 yıl içinde gerçek piyasa değeri üzerinden satmışsa, elde ettiği kazanç (alış fiyatı düşük gösterildiği için) olduğundan çok daha yüksek görünecektir. Bu durum, satıcının %35’lere varan gelir vergisi dilimine girmesine neden olabilir. Üstelik, düşük vergi beyanı sonucu satıcıya, ödemesi gereken gelir vergisinin %35’i kadar da ayrıca ceza uygulanabilir.
Tespit Yöntemleri ve İspat Külfeti
Vergi idaresi, düşük beyanları tespit ederken banka hareketlerini, rayiç bedel araştırmalarını, inşaat firmalarının beyanlarını, kredi tutarını ve ihbarları değerlendirir. Özellikle konut kredisiyle gayrimenkul alınması halinde, bankadan çekilen kredinin miktarı Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından öğrenilerek beyan edilen değerle karşılaştırılmaktadır.
Ancak, Vergi Mahkemesi kararları, idarenin tarhiyat yaparken somut ve yeterli tespitlere dayanması gerektiğini vurgulamaktadır. Somut tespit olmadan varsayıma dayalı olarak belirlenen cezalı tapu harçları mahkemelerce iptal edilebilmektedir. İdarenin sadece emsal fiyat veya kârlılık oranına başvurması varsayıma dayalı bir yaklaşım olarak kabul edilmiştir. İdarenin tarhiyatı hukuka uygun kılabilmesi için, dava konusu taşınmazın devir tarihindeki gerçek değerini somut bilgi ve belgelerle ortaya koyması gerekmektedir.
TAPUDA EVİN SATIŞ DEĞERİNİN DÜŞÜK GÖSTERİLMESİNİN SATIŞ SÖZLEŞMESİ BAKIMINDAN YOL AÇABİLECEĞİ SORUNLAR
Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi, yalnızca idareye karşı bir beyan olmanın ötesinde, alıcı ve satıcı arasındaki mutabakatın resmi ispatı niteliğindedir. Bu muvazaalı işlem, taraflar arasında ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda ciddi hukuki sorunlara yol açar.
- Satıcının Eksik Ödeme Riski
Satış bedelinin tamamının veya bir kısmının tapu işleminden sonra ödeneceği durumlarda, bedel tapuda düşük beyan edilmişse, alıcı yalnızca tapuda gösterilen düşük bedel üzerinden ödeme yaparak borcundan kurtulmuş sayılacaktır. Taraflar aralarında anlaştıkları yüksek bedeli (örneğin 600.000 TL), tapuda düşük (örneğin 400.000 TL) gösterdiklerinde, satıcının daha yüksek bir meblağ üzerinden anlaştıklarını ispat etmesi oldukça güç olacaktır.
- Ayıplı Malda Sözleşmeden Dönme ve İade Bedeli Sorunu (Alıcı Riski)
Satın alınan gayrimenkulün ayıplı/kusurlu çıkması durumunda, alıcının sözleşmeden dönme hakkı doğar; bu durumda alıcı gayrimenkulü iade ederek ödediği parayı geri talep edebilir. Ancak tapuda beyan edilen değer gerçek ödenen değerden düşükse, alıcı aksini ispat edemediği sürece (özellikle banka yoluyla ödeme yapılmadıysa) yalnızca tapuda beyan ettiği düşük değeri talep edebilecektir.
- Önalım (Şufa) Hakkı Kaybı
Hisseli tapularda, bir payın satın alınması halinde diğer paydaşların şufa (ön alım) hakkını kullanarak satın alınan payın kendilerine devrini isteme hakkı bulunmaktadır. Paydaşlar bu hakkı kullanmak için tapuda beyan edilen değeri alıcıya öderler. Eğer satış bedeli düşük gösterilmişse, önalım hakkını kullanan kişi, tapuda belirtilen düşük bedel ile taşınmazı alıcının elinden alabilir. Bu durum, alıcı açısından beklediği kazançla örtüşmeyen büyük bir maddi zarara yol açar.
- Vekaletin Kötüye Kullanılması ve Muvazaa İddiaları
Tapudaki satış bedelinin düşük gösterilmesi, muris muvazaası gibi davalarda muvazaa iddiasını güçlendiren kritik bir delil olabilir. Aynı zamanda, vekaletin kötüye kullanılmasıyla ilgili tapu iptal davalarında da düşük satış bedeli, vekaletin kötüye kullanıldığını ve işlemin geçersiz olduğunu kanıtlayan bir delil olarak kullanılabilir.
Hukuki Düzeltme ve Pişmanlık Yolu
Tapu işlemi tamamlandıktan sonra tapuda satış bedelinin değiştirilmesi hukuken mümkün değildir. Ancak, mükelleflerin Vergi Usul Kanunu’nun 371. maddesi (Pişmanlık ve Islah) hükümlerine göre, idarenin durumu tespit etmeden önce kendiliğinden dilekçe ile başvurması halinde, vergi ziyaı cezası kesilmez. Başvuruyu takiben, eksik harç ve pişmanlık harcının yasal faiziyle birlikte 15 gün içerisinde ödenmesi gerekmektedir. Bu, olası cezai yaptırımlardan kaçınmanın en önemli yoludur.
SONUÇ
Taşınmaz alım satım işlemlerinde tapuda satış bedelinin gerçek değerinden düşük gösterilmesi, başlangıçta cazip görünse de, hukuki güvenliği tehlikeye atan ve hem alıcı hem de satıcı için ağır maliyetler doğurabilen yasadışı bir uygulamadır. %25 vergi ziyaı cezası, %35’e varan gelir vergisi cezaları ve sözleşmesel anlaşmazlıklar gibi risklerle karşı karşıya kalmamak için, taşınmazın gerçek değeri üzerinden tapu satış bedelinin doğru ve dürüst bir şekilde beyan edilmesi, yasal sorumluluklardan kaçınmanın en doğru yoludur. Tapu işlemlerinde doğru beyan, her iki tarafın da hukuki güvenliği açısından kritik öneme sahiptir. Bu süreçlerde hak kaybına uğramamak adına profesyonel hukuki destek alınması önemle tavsiye edilmektedir.
