Kira Hukukunda Tahliye

I. Kiracının Kira Süresi Dolmadan Taşınmazı Boşaltması: Erken Tahliye

1. Erken Tahliye Nedir?

Erken tahliye, kiracının kira sözleşmesinde kararlaştırılan süre dolmadan veya kanuni fesih dönemlerine uymadan kiralananı boşaltmasıdır. Bu durum özellikle belirli süreli kira sözleşmelerinde önem taşır. Kiracı taşınmazı fiilen boşaltmış olsa bile, kira sözleşmesinden doğan sorumluluğu her durumda aynı anda sona ermez.

Türk Borçlar Kanunu m. 325’e göre kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verirse, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam eder. Ancak kiracı, bu makul süre dolmadan önce kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa, kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Bu nedenle erken tahliyede kiracının sorumluluğu, çoğu zaman sözleşme süresinin sonuna kadar değil, taşınmazın makul sürede yeniden kiraya verilebileceği dönemle sınırlıdır.

2. Erken Tahliyede Kiracının Sorumluluğu

Kiracının kira süresi dolmadan taşınmazı boşaltması, tek başına kira borcunu tamamen ortadan kaldırmaz. Kiracı, taşınmazı erken tahliye ettiğinde, kiraya verenin taşınmazı yeniden kiraya verebileceği makul süre boyunca kira bedelinden sorumlu olmaya devam eder.

Bu sorumluluk, kiralananın geri verilmesiyle başlar. Kiralananın geri verilmesi ise yalnızca kiracının taşınmazı fiilen boşaltmasıyla değil, anahtarların kiraya verene teslim edilmesiyle ispatlanabilir hâle gelir. Kiracı anahtarları teslim etmeden taşınmazı terk etmişse, kiraya veren taşınmazı kullanıma hazır biçimde geri aldığını kabul etmeyebilir.

Kiracının erken tahliyeden doğan sorumluluğu belirlenirken şu hususlar dikkate alınır:

• Kira sözleşmesinin süresi,
• Kiralananın niteliği,
• Taşınmazın bulunduğu bölgedeki kiralama piyasası,
• Taşınmazın rayiç kira bedeli,
• Kiraya verenin yeniden kiralama için gösterdiği çaba,
• Kiracının yeni kiracı bulup bulmadığı,
• Taşınmazın aynı veya benzer koşullarda yeniden kiralanabilirliği.

3. Makul Süre Kavramı ve Kira Bedelinden Sorumluluk

Makul süre, taşınmazın aynı veya benzer koşullarda yeniden kiraya verilebilmesi için gereken objektif süreyi ifade eder. Bu süre her somut olayda farklılık gösterebilir. Merkezi konumda bulunan, rayiç bedelle kiraya verilen ve talebi yüksek bir konut için makul süre kısa olabilir. Buna karşılık yüksek bedelli, özel kullanım amacına sahip veya talebi sınırlı bir işyeri bakımından makul süre daha uzun kabul edilebilir.

Mahkeme, makul süreyi genellikle keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirler. Bilirkişi, kiralananın bulunduğu yer, emsal kira değerleri, piyasa koşulları ve yeniden kiralanabilirlik süresi gibi unsurları değerlendirir. Kiracının sorumlu olduğu bedel de bu makul süreye göre hesaplanır.

Eğer kira sözleşmesinde erken tahliye hâlinde uygulanacak belirli bir süre kararlaştırılmışsa, bu hüküm de ayrıca değerlendirilir. Ancak sözleşmedeki düzenlemenin dürüstlük kuralına, TBK m. 325’in amacına ve somut olayın özelliklerine uygun olması gerekir.

4. Kiracının Yeni Kiracı Bulması Hâlinde Sorumluluğun Sona Ermesi

Kiracı, erken tahliye nedeniyle kira borcundan kurtulmak istiyorsa, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulabilir. Ancak yeni kiracı önerisinin kiraya veren tarafından objektif olarak kabul edilebilir olması gerekir.

Yeni kiracı bakımından şu kriterler önemlidir:

• Ödeme gücünün bulunması,
• Kira bedelini ve yan giderleri karşılayabilecek durumda olması,
• Kiralananı sözleşmeye uygun kullanma iradesi göstermesi,
• Kiraya veren açısından makul ve güvenilir kabul edilebilmesi,
• Kira ilişkisinin devralınmasına hazır olması.

Kiraya veren haklı bir neden olmaksızın yeni kiracıyı kabul etmekten kaçınırsa, kiracının erken tahliyeden doğan sorumluluğu sona erebilir. Ancak önerilen kişi ödeme gücünden yoksunsa, kullanım amacı sözleşmeye aykırıysa veya kiralananın niteliğine uygun değilse, kiraya verenin bu kişiyi kabul etmeme hakkı bulunabilir.

5. Kiraya Verenin Zararı Azaltma Yükümlülüğü

Erken tahliyede yalnızca kiracının sorumluluğu değil, kiraya verenin yükümlülükleri de dikkate alınır. Kiraya veren, kiracının erken tahliyesi nedeniyle doğan zararı artırmamak ve taşınmazı makul sürede yeniden kiraya vermek için gerekli özeni göstermek zorundadır.

TBK m. 325 uyarınca kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderleri ve kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

Örneğin kiraya veren taşınmazı yeniden kiraya verebileceği hâlde hiçbir ilan vermiyor, taşınmazı göstermiyor veya piyasa koşullarına aykırı yüksek bir kira bedeli talep ederek kiralamayı engelliyorsa, kiracıdan uzun süreli kira bedeli talep etmesi hakkaniyete uygun olmayabilir.

6. Anahtar Teslimi ve Tahliye Tarihinin İspatı

Erken tahliye uyuşmazlıklarında en önemli konulardan biri, kiralananın hangi tarihte geri verildiğinin ispatıdır. Kiracı taşınmazı boşaltmış olsa bile, anahtarı kiraya verene teslim ettiğini ispat edemiyorsa, kiralananın teslim tarihi tartışmalı hâle gelebilir.

Bu nedenle kiracı, anahtar teslimini mümkünse yazılı bir teslim tutanağıyla yapmalıdır. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa, noter aracılığıyla teslim, tevdi mahalli tayini veya anahtar tesliminin ispatına elverişli diğer yollar değerlendirilebilir.

Anahtar teslim tarihi, makul sürenin başlangıcı bakımından belirleyici olduğundan, bu hususta ispat sorunu yaşanmaması için tahliye süreci belgelendirilmelidir.

7. Erken Tahliyede Depozito, Zarar ve Mahsup Sorunu

Kiracı taşınmazı erken tahliye ettiğinde, kiraya veren makul süre kira bedeli, ödenmemiş kira borcu, aidat, yan gider veya hor kullanmadan doğan zararlarını talep edebilir. Kiracı ise güvence bedelinin iadesini isteyebilir.

Bu durumda tarafların karşılıklı alacakları takas ve mahsup konusu yapılabilir. Ancak depozito, kiraya verenin otomatik olarak el koyabileceği bir bedel değildir. Kiraya verenin zarar iddialarını somutlaştırması; kiracının da taşınmazı sözleşmeye uygun şekilde teslim ettiğini ve borcu bulunmadığını ispatlaması gerekir.

---

II. Türk Borçlar Kanunu Genel Hükümlerine Göre Tahliye Nedenleri

1. Genel Hükümlere Göre Tahliye Nedenlerinin Uygulama Alanı

Türk Borçlar Kanunu’nun genel kira hükümleri, konut ve çatılı işyeri niteliğinde olmayan kiralamalar bakımından doğrudan uygulanır. Bunun yanında, TBK m. 315’te düzenlenen kiracının temerrüdü ve TBK m. 316’da düzenlenen özenle kullanma ve komşulara saygı borcuna aykırılık gibi bazı hükümler, konut ve çatılı işyeri kiralarında da uygulama alanı bulur.

Genel hükümlere tabi kiralamalara örnek olarak arsa, açık otopark, açık alan, üstü örtülü olmayan bahçe, bazı depo alanları, taşınır kiraları ve konut/çatılı işyeri niteliği taşımayan yerler gösterilebilir. Kiralananın hangi hükümlere tabi olduğu, tahliye sebebinin seçilmesi bakımından son derece önemlidir.

Yanlış hukuki sebebe dayanılarak açılan tahliye davası, kiraya veren haklı olsa dahi reddedilebilir. Bu nedenle öncelikle kiralananın niteliği, kira sözleşmesinin türü ve uygulanacak hüküm grubu belirlenmelidir.

2. Temerrüt Nedeniyle Tahliye

2.1. Temerrüt Nedir?

Temerrüt, kiracının muaccel hâle gelen kira bedelini veya yan giderleri süresinde ödememesi durumudur. Kira borcu muaccel olmadan kiracının temerrüdünden söz edilemez. Bu nedenle öncelikle kira bedelinin hangi tarihte ödenmesi gerektiği belirlenmelidir.

Kira sözleşmesinde ödeme günü açıkça kararlaştırılmışsa bu tarih esas alınır. Sözleşmede ödeme günü belirtilmemişse, TBK m. 314 uyarınca kiracı, aksine sözleşme veya yerel âdet olmadıkça kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.

2.2. Temerrüt Nedeniyle Tahliye Şartları

TBK m. 315’e göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak süre verip, bu sürede de ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, diğer kira ilişkilerinde en az on gündür. Ürün kiralarında ise bu süre en az altmış gündür.

Temerrüt nedeniyle tahliye için şu şartların birlikte bulunması gerekir:

• Kira bedeli veya yan gider muaccel olmalıdır.
• Kiracı borcunu süresinde ödememiş olmalıdır.
• Kiracıya yazılı ihtar gönderilmelidir.
• İhtarda kanuni ödeme süresi verilmelidir.
• İhtarda ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir.
• Kiracı verilen süre içinde borcu ödemezse tahliye talep edilebilir.

2.3. Kiracıya Gönderilecek İhtar ve Süreler

Temerrüt ihtarı, tahliye davasının temelini oluşturur. İhtarda kira borcunun hangi dönemlere ait olduğu, borç miktarı, ödeme süresi ve ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az otuz gün süre verilmelidir. Diğer kiralarda bu süre en az on gündür. Ürün kiralarında ise en az altmış günlük süre tanınmalıdır. Bu süreler kanuni asgari sürelerdir. Daha kısa süre verilmesi, temerrüt nedeniyle tahliye talebini sakatlayabilir.

Süre, bildirimin kiracıya yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Bu nedenle tebligat tarihi ve tebligatın usulüne uygun olup olmadığı son derece önemlidir.

2.4. Örnek 13 İcra Takibi ile Tahliye

Kiraya veren, kira alacağını tahsil etmek ve tahliye talep etmek için icra dairesi aracılığıyla kira alacağı ve tahliye talepli takip başlatabilir. Uygulamada bu yol, “örnek 13 ödeme emri” olarak bilinmektedir.

Örnek 13 takipte kiracıya ödeme emri gönderilir. Kiracı ödeme emrine itiraz etmez ve verilen süre içinde borcu ödemezse, kiraya veren icra hukuk mahkemesinden tahliye talep edebilir. Kiracı borca veya imzaya itiraz ederse, itirazın niteliğine göre sulh hukuk mahkemesinde veya icra hukuk mahkemesinde süreç yürütülür.

Buna karşılık yalnızca genel haciz yoluna ilişkin örnek 7 takip yapılması, doğrudan temerrüt nedeniyle tahliye hakkı vermez. Ancak bu takip, koşulları varsa iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında dikkate alınabilir.

2.5. Yeni Malik Döneminde Temerrüt Nedeniyle Tahliye

Taşınmazın el değiştirmesi hâlinde yeni malik, TBK m. 310 uyarınca kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Ancak kiracıdan kira bedellerinin kendisine ödenmesini talep edebilmesi için, kiracıya malik olduğunu ve kira bedellerinin artık kendisine ödenmesi gerektiğini bildirmesi gerekir.

Yeni malik, eski malik döneminde doğmuş kira alacaklarına dayanarak temerrüt nedeniyle tahliye talep etmek istiyorsa, bu alacakların kendisine devredilip devredilmediği ayrıca incelenmelidir. Eski malik dönemindeki kira alacağı temlik edilmemişse, yeni malikin bu alacağı doğrudan kendi alacağı gibi ileri sürmesi sorun yaratabilir.

2.6. Tevdi Mahalli Tayini ve Kiracının Temerrütten Kurtulması

Kira bedeli, kiraya verene götürülecek borç niteliğindedir. Kiracı, kira bedelini ödeme iradesinde olmasına rağmen kiraya verenin ödeme kabul etmemesi, banka hesabı bildirmemesi veya ödemeyi engellemesi durumunda temerrüde düşmekten korunmak için tevdi mahalli tayini talep edebilir.

Tevdi mahalli tayini, kiracının mahkemeden kira bedelini yatırabileceği bir yer belirlenmesini istemesidir. Böylece kiracı, kira borcunu ödemeye hazır olduğunu ve kiraya verenin kabulden kaçındığını gösterebilir. Bu yol özellikle kiraya verenin kira bedelini almaktan kaçınarak ileride temerrüt nedeniyle tahliye davası açmayı hedeflediği durumlarda önem taşır.

3. Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye

3.1. Kiralananın Sözleşmeye Aykırı Kullanılması

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde ve özenle kullanmak zorundadır. Ayrıca kiracının, kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişilere ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğü vardır. TBK m. 316’da bu yükümlülük açıkça düzenlenmiştir.

Sözleşmeye aykırılığa örnek olarak şunlar gösterilebilir:

• Konutun işyeri olarak kullanılması,
• İşyerinin sözleşmede belirtilenden farklı amaçla kullanılması,
• Kiralananda izinsiz esaslı tadilat yapılması,
• Taşınmazın üçüncü kişilere izinsiz kullandırılması,
• Komşuları sürekli rahatsız eden davranışlarda bulunulması,
• Kiralananın hukuka veya ahlaka aykırı faaliyetlerde kullanılması,
• Kiralanana ağır zarar verilmesi.

Ancak her aykırılık tahliye sebebi oluşturmaz. Aykırılığın kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili olması ve tahliyeyi gerektirecek ağırlıkta bulunması gerekir.

3.2. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında İhtar Zorunluluğu

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye için kural olarak kiracıya yazılı ihtar gönderilmesi gerekir. Kiraya veren, kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini istemeli ve aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini bildirmelidir.

Kiracı verilen süre içinde aykırılığı giderirse, bu aykırılığa dayanarak tahliye davası açılamaz. Ancak süre geçtikten sonra aykırılığın giderilmesi, somut olayın niteliğine göre kiraya verenin dava hakkını ortadan kaldırmayabilir.

3.3. İhtar Gerekmeyen Ağır Aykırılık Hâlleri

Bazı durumlarda kiracıya süre verilmesi gerekmez. TBK m. 316’ya göre kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının davranışının kiraya veren ya da komşular bakımından çekilmez hâle gelmesi durumunda kiraya veren yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Örneğin kiracının kiraya verene veya komşulara fiziksel saldırıda bulunması, taşınmazı suç işlemek amacıyla kullanması, kiralanana ağır zarar vermesi veya taşınmazı ahlaka aykırı faaliyetler için kullanması durumunda derhâl fesih gündeme gelebilir.

3.4. Komşulara Rahatsızlık Verme ve Çekilmezlik Hâli

Kiracının komşuları sürekli rahatsız etmesi, apartman düzenini bozması, gürültü yapması, ortak alanları amacı dışında kullanması veya diğer sakinler bakımından yaşamı çekilmez hâle getirmesi sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye sebebi olabilir.

Ancak bu tür davalarda ispat önemlidir. Tanık beyanları, site yönetimi tutanakları, kolluk kayıtları, ihtarnameler, kamera kayıtları ve apartman kararları delil olarak değerlendirilebilir. Soyut rahatsızlık iddiası tek başına tahliye için yeterli olmayabilir.

4. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Süre Bitimi Nedeniyle Tahliye

4.1. Genel Hükümlere Tabi Kiralamalarda Süre Sonu

TBK m. 327’ye göre açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Bu hüküm özellikle genel hükümlere tabi kira ilişkileri bakımından önemlidir.

Örneğin konut veya çatılı işyeri niteliği taşımayan bir arsanın belirli süreli kiralanması hâlinde, sözleşme süresi sonunda kira ilişkisi kendiliğinden sona erebilir. Kiracı buna rağmen kiralananı iade etmezse tahliye talep edilebilir.

4.2. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarından Farkı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında süre bitimi tek başına tahliye sebebi değildir. Bu tür kiralamalarda kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren, sadece sürenin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Bu nedenle belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesine dayanarak tahliye talep edilmeden önce, kiralananın konut veya çatılı işyeri niteliğinde olup olmadığı mutlaka değerlendirilmelidir.

4.3. Süre Sonunda Sözleşmenin Belirsiz Süreli Hâle Gelmesi

Belirli süreli kira sözleşmesinin süresi sona erdikten sonra taraflar açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürse, sözleşme belirsiz süreli hâle gelebilir. Bu durumda tahliye için belirsiz süreli sözleşmelere ilişkin fesih bildirim sürelerine uyulması gerekir.

5. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Tahliye

5.1. Fesih Bildirim Süresi

TBK m. 328’e göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmamışsa, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi yapılmadan doğrudan tahliye talep edilmesi çoğu durumda mümkün değildir. Fesih bildiriminin yazılı olması ve süresinde yapılması gerekir.

5.2. Altı Aylık Kira Dönemi ve Üç Aylık Bildirim

Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında TBK m. 329 gereğince taraflardan her biri, yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için; böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.

Bu nedenle belirsiz süreli bir taşınmaz kirasında fesih tarihi belirlenirken kira sözleşmesinin başlangıcı, altı aylık dönemler ve üç aylık bildirim süresi birlikte hesaplanmalıdır.

5.3. Fesih Bildiriminin Geçerliliği

Fesih bildirimi süresinde yapılmazsa tamamen geçersiz sayılmaz; kural olarak bir sonraki fesih dönemi için hüküm doğurur. Ancak tahliye davasının hangi döneme göre açılacağı bu bildirim tarihine bağlıdır.

Bu nedenle belirsiz süreli kira sözleşmelerinde tahliye davası açmadan önce fesih bildiriminin tarihi, tebliğ tarihi ve hangi dönem sonu için hüküm doğurduğu dikkatle belirlenmelidir.

6. Taşınır Kira Sözleşmelerinde Tahliye

Taşınır kira sözleşmeleri, araç, makine, ekipman, konteyner, büfe veya benzeri taşınır malların kiralanması hâlinde gündeme gelir. TBK m. 330’a göre taraflardan her biri, taşınıra ilişkin kira sözleşmesini üç gün önceden yapılacak fesih bildirimiyle her zaman feshedebilir.

Ancak kiraya verenin mesleki faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının özel kullanımına yarayan taşınır mallarda kiracı, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu durumda kiraya verenin zararının giderilmesini isteme hakkı yoktur.

Taşınır kiralarında da kiralananın niteliği önemlidir. Kiralananın taşınır mı, taşınır yapı mı, taşınmaz mı yoksa çatılı işyeri mi olduğu konusunda uyuşmazlık varsa keşif ve bilirkişi incelemesi gerekebilir.

7. Olağanüstü Sebeplerle Tahliye

7.1. Önemli Sebeplerle Fesih

TBK m. 331’e göre taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak olağanüstü feshin parasal sonuçlarını karara bağlar.

Önemli sebep kavramı her olayın özelliğine göre değerlendirilir. Kira ilişkisinin devamının taraflardan biri açısından dürüstlük kuralı gereğince beklenemeyecek hâle gelmesi gerekir.

Ancak kanunda özel olarak düzenlenen bir tahliye sebebi varsa, bu sebep olağanüstü fesih yoluyla dolanılmamalıdır. Örneğin iki haklı ihtar, ihtiyaç, tahliye taahhüdü veya temerrüt gibi özel düzenlemeler varsa, ilgili özel hükümlere göre hareket edilmelidir.

7.2. Kiracının İflası Nedeniyle Tahliye

TBK m. 332’ye göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren, kiracıya ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde güvence verilmezse, kiraya veren sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.

Bu hüküm özellikle ticari kira ilişkilerinde önemlidir. Kiracının iflası tek başına tahliye için yeterli değildir; kiraya verenin işleyecek kira bedelleri için güvence istemesi ve bu güvencenin verilmemesi gerekir.

7.3. Kiracının Ölümü Hâlinde Kira Sözleşmesinin Durumu

Kiracının ölümü kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. TBK m. 333’e göre kiracının ölmesi hâlinde mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilir.

Bu hak, esas olarak kiracının mirasçılarına tanınmıştır. Kiraya verenin yalnızca kiracının ölümüne dayanarak doğrudan tahliye talep etmesi mümkün değildir. Ayrıca konut ve çatılı işyeri kiralarında, ölen kiracıyla birlikte aynı konutta oturan kişilerin veya aynı işyerinde faaliyeti sürdürenlerin durumu ayrıca değerlendirilmelidir.

---

III. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Özel Tahliye Nedenleri

1. Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Nedir?

Konut ve çatılı işyeri kiraları, Türk Borçlar Kanunu’nda özel olarak düzenlenmiştir. TBK m. 339’a göre konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşyalar hakkında da uygulanır. Ancak niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında bu hükümler uygulanmaz.

Konut; barınma amacıyla kullanılan taşınmazı ifade eder. Çatılı işyeri ise ticari, mesleki veya sınai faaliyetlerin yürütüldüğü, üzeri örtülü ve yapı niteliği taşıyan işyeridir. Açık otopark, arsa, açık bahçe veya üstü örtülü olmayan alanlar çoğu durumda bu kapsama girmez.

Kiralananın konut veya çatılı işyeri olup olmadığı, tahliye sebeplerinin belirlenmesi bakımından temel önemdedir. Gerekirse bu husus keşif ve bilirkişi incelemesiyle tespit edilmelidir.

2. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Sebeplerinin Sınırlı Olması

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri sınırlı olarak düzenlenmiştir. Kiraya veren, kanunda gösterilmeyen bir nedenle tahliye talep edemez. TBK m. 354’e göre dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.

Bu nedenle kira sözleşmesine kiracı aleyhine farklı tahliye sebepleri eklenmesi, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından geçerli olmayabilir. Örneğin “kiraya veren istediği zaman kiracıyı çıkarabilir” veya “süre sonunda kiracı hiçbir sebep aranmadan tahliye edilir” şeklindeki hükümler, kanuni koruma hükümlerini bertaraf edemez.

3. Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

3.1. Kimlerin Konut İhtiyacı İçin Tahliye Davası Açılabilir?

TBK m. 350’ye göre kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut gereksinimi sebebiyle tahliye davası açabilir.

Bu kapsamda kiraya verenin kendisi, eşi, çocukları, torunları, anne ve babası veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı ileri sürülebilir.

3.2. İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Kiraya verenin yalnızca daha yüksek kira bedeli elde etmek veya mevcut kiracıyı çıkarmak amacıyla ihtiyaç iddiasında bulunması yeterli değildir.

Mahkeme ihtiyaç iddiasını değerlendirirken şu hususları araştırır:

• İhtiyaçlının hâlen nerede oturduğu,
• Kirada olup olmadığı,
• Mevcut konutunun ihtiyacı karşılayıp karşılamadığı,
• Kiralananın ihtiyaç için uygun olup olmadığı,
• İhtiyacın dava tarihi itibarıyla mevcut ve devamlı olup olmadığı,
• İhtiyacın geçici veya yapay olup olmadığı.

İhtiyaç iddiasının dava süresince devam edilmesi gerekir. Dava açıldıktan sonra ihtiyaç ortadan kalkarsa, tahliye talebinin kabulü mümkün olmayabilir.

3.3. Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasında Süre

Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, sözleşme süresinin sonunda açılmalıdır. TBK m. 350’ye göre belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlere göre fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılabilir.

TBK m. 353’e göre kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında süre hesabı dikkatle yapılmalıdır.

4. İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

4.1. İşyeri İhtiyacının İspatı

Kiraya veren, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir. İşyeri ihtiyacının da konut ihtiyacında olduğu gibi gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.

İşyeri ihtiyacı bakımından mahkeme, yapılacak işin niteliğini, ihtiyaçlının mevcut işyerinin bulunup bulunmadığını, mevcut işyerinin yeterli olup olmadığını ve kiralananın bu ihtiyaca uygun olup olmadığını değerlendirir.

4.2. Mevcut İşyerinin Yetersizliği

İhtiyaçlının hâlihazırda bir işyeri bulunması, her zaman tahliye davasının reddini gerektirmez. Mevcut işyeri küçük, yetersiz, uzak, faaliyete uygun olmayan veya tahliye tehdidi altında olabilir. Bu durumda yeni işyeri ihtiyacı gerçek ve samimi kabul edilebilir.

Ancak mevcut işyeri ihtiyacı karşılamaya yeterliyse ve yeni bir işyeri ihtiyacı objektif olarak ortaya konulamıyorsa dava reddedilebilir.

4.3. Tüzel Kişiler ve Şirket İhtiyacı

İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarında şirket ihtiyacı ve gerçek kişi ihtiyacı dikkatle ayrılmalıdır. Gerçek kişinin maliki olduğu taşınmaz için doğrudan şirketin ihtiyacına dayanması her olayda kabul edilmeyebilir. Şirketin ayrı tüzel kişiliği bulunduğundan, ihtiyaç iddiasının kimin adına ileri sürüldüğü ve kanuni kapsamda yer alıp almadığı dikkatle değerlendirilmelidir.

5. Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye

5.1. Yeniden İnşa Kavram

TBK m. 350/2’ye göre kiralananın yeniden inşası amacıyla tahliye istenebilir. Yeniden inşa, mevcut yapının yıkılıp yerine yeni bir yapı yapılmasını ifade eder. Bu tür davalarda yalnızca “bina eski” veya “yenileme yapılacak” denilmesi yeterli değildir. Yeniden inşa iddiasının proje, ruhsat ve teknik belgelerle desteklenmesi gerekir.

5.2. Esaslı Onarım, Genişletme veya Değiştirme

Yeniden inşa dışında, kiralananın imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi de tahliye sebebi olabilir. Ancak yapılacak işin esaslı nitelikte olması gerekir. Basit boya, bakım, dekorasyon veya kiracı taşınmazdayken yapılabilecek küçük tadilatlar bu kapsamda değerlendirilmez.

5.3. Mimari Proje ve Ruhsatın Önemi

Yeniden inşa veya esaslı tadilat nedeniyle tahliye davalarında onaylı mimari proje, tadilat projesi, ruhsat ve teknik belgeler büyük önem taşır. Mahkeme, yapılacak işlerin gerçekten esaslı olup olmadığını ve kiracının taşınmazı kullanmasının mümkün olup olmadığını bu belgeler üzerinden değerlendirir. Eksik proje veya soyut tadilat iddiası davanın reddine neden olabilir.

5.4. Tadilat Sırasında Kiralananın Kullanımının İmkânsız Olması

TBK m. 350/2 kapsamında tahliye kararı verilebilmesi için yapılacak inşa veya tadilat sırasında kiralananın kullanılmasının imkânsız olması gerekir. Kiracı taşınmazı kullanmaya devam ederken yapılabilecek işlemler tahliye için yeterli kabul edilmez. Bu nedenle mahkeme, tadilatın niteliğini, süresini, taşınmazın kullanımına etkisini ve can-mal güvenliği bakımından risk oluşturup oluşturmadığını araştırır.

6. Yeni Malik Nedeniyle Tahliye

6.1. Yeni Malikin İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Hakkı

Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı varsa yeni malik sıfatıyla tahliye talep edebilir.

TBK m. 351’e göre kiralananı sonradan edinen kişi, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

6.2. Bir Aylık Bildirim Süresi

Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirimde taşınmazı edindiğini, ihtiyacını ve tahliye talebini açıkça ortaya koymalıdır.

Bir aylık bildirim süresi kaçırılırsa, yeni malikin altı ay sonra dava açma hakkı ortadan kalkabilir. Ancak yeni malik, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle dava açma yolunu ayrıca değerlendirebilir.

6.3. Altı Ay Sonra Dava Açma Yolu

Yeni malik, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapmışsa, altı ayın sonunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Burada iktisap tek başına yeterli değildir; yeni malikin veya kanunda sayılan yakınlarının gerçek ve samimi ihtiyacı da bulunmalıdır.

6.4. Sözleşme Süresi Sonunda Dava Açma Yolu

Yeni malik, isterse eski malik ile kiracı arasında yapılmış kira sözleşmesinin süresinin bitmesini bekleyebilir. Bu durumda sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. TBK m. 351 bu alternatifi de açıkça düzenlemektedir.

7. On Yıllık Uzama Süresinin Dolması Nedeniyle Tahliye

7.1. On Yıllık Uzama Süresi Nasıl Hesaplanır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kural olarak süre bitimine dayanarak tahliye isteyemez. Ancak TBK m. 347, on yıllık uzama süresinin dolması hâlinde kiraya verene sebep göstermeksizin fesih hakkı tanımıştır.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde önce sözleşmenin kararlaştırılan süresi tamamlanır. Daha sonra on yıllık uzama süresi işlemeye başlar. Örneğin bir yıllık kira sözleşmesinde ilk yıl sözleşme süresidir; bu süreden sonra on yıllık uzama süresi başlar.

7.2. Üç Ay Önceden Bildirim Şartı

Kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bildirim süresine uyulmazsa fesih bir sonraki dönem için sonuç doğurabilir.

7.3. Sebep Gösterme Zorunluluğunun Bulunmaması

On yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliyede kiraya verenin ihtiyaç, yeniden inşa, temerrüt veya başka bir sebep göstermesi gerekmez. Ancak süre hesabı, bildirim tarihi ve kiralananın konut veya çatılı işyeri niteliğinde olup olmadığı doğru belirlenmelidir.

---

IV. Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye

1. Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye

1.1. Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesidir. TBK m. 352/1’e göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Geçerli bir tahliye taahhüdü için:

• Yazılı olmalı,
• Kiralananın tesliminden sonra verilmeli,
• Tahliye tarihi belirli veya belirlenebilir olmalı,
• Kiracı tarafından imzalanmalı,
• Kiracının serbest iradesine dayanmalı,
• Birden fazla kiracı varsa tüm kiracılar tarafından verilmelidir.

1.2. Taahhüdün Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmesi

Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya kiralananın tesliminden önce alınan taahhütler, kiracının baskı altında imzaladığı kabul edilebileceğinden geçersiz sayılabilir.

Bu nedenle tahliye taahhüdünün tarihi, kira sözleşmesi tarihi ve fiili teslim tarihi birlikte değerlendirilmelidir.

1.3. Birden Fazla Kiracı Varsa İmza Şartı

Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varsa, tahliye taahhüdünün tüm kiracılar tarafından imzalanması gerekir. Kiracılardan yalnızca birinin verdiği taahhüt, diğer kiracılar bakımından tahliye sonucu doğurmayabilir. Tahliye davaları bölünebilir nitelikte olmadığından, taraf teşkili ve imza şartı bu davalarda önemlidir.

1.4. Bir Aylık İcra veya Dava Açma Süresi

Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya tahliye davası açmalıdır. Bu süre içinde işlem yapılmazsa, aynı taahhüde dayanarak tahliye talep edilmesi mümkün olmayabilir.

2. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

2.1. İki Haklı İhtar Nedir?

İki haklı ihtar, kiracının aynı kira yılı içinde kira bedelini süresinde ödememesi nedeniyle kiraya verenin iki kez haklı yazılı ihtar göndermek zorunda kalmasıdır.

TBK m. 352/2’ye göre kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin veya ilgili kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir.

2.2. Aynı Kira Yılı İçinde İki Ayrı İhtar Şartı

İki haklı ihtarın aynı kira yılı içinde gerçekleşmesi gerekir. Farklı kira yıllarına ait ihtarlar birleştirilerek iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılamaz. Ayrıca ihtarların farklı kira borçlarına ilişkin olması gerekir. Aynı ayın kira borcu için birden fazla ihtar gönderilmesi, iki haklı ihtar şartını sağlamaz.

2.3. İhtarın Haklı Sayılması İçin Ödeme Zamanı

İhtarın haklı sayılabilmesi için kiracının kira bedelini süresinde ödememiş olması ve ödemeyi ihtardan sonra yapmış olması gerekir. Kiracı, ihtar kendisine tebliğ edilmeden önce ödeme yapmışsa, bu ihtar haklı ihtar sayılmayabilir. Bu nedenle tebliğ tarihi, ödeme tarihi ve kira borcunun hangi aya ait olduğu dikkatle incelenmelidir.

2.4. Dava Açma Süresi

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kira süresinin veya bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa ilgili ihtarlara dayanarak tahliye talep edilmesi mümkün olmayabilir.

3. Kiracının veya Eşinin Aynı İlçe/Belde Sınırları İçinde Konutunun Bulunması

3.1. Kiracıya veya Eşine Ait Konut Bulunması

TBK m. 352/3’e göre kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, kiraya veren sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu tahliye sebebinde konutun kiracıya veya birlikte yaşadığı eşine ait olması gerekir.

3.2. Konutun Oturmaya Elverişli Olması

Kiracıya veya eşine ait konutun yalnızca tapuda kayıtlı olması yeterli değildir. Konutun oturmaya elverişli olması gerekir. Konutun fiziki durumu, büyüklüğü, kullanım imkânı, aile yapısına uygunluğu ve sosyal koşullar dikkate alınabilir. Oturulamaz durumda olan, fiilen kullanılamayan veya kiracının yaşam koşullarına uygun olmayan taşınmazlar bu madde kapsamında tahliye sebebi oluşturmayabilir.

3.3. Kiraya Verenin Bu Durumu Sözleşme Sırasında Bilmemesi

Bu tahliye sebebinin uygulanabilmesi için kiraya verenin, sözleşmenin kurulması sırasında kiracının veya eşinin aynı ilçe ya da belde sınırları içinde konutu bulunduğunu bilmemesi gerekir. Kiraya veren bu durumu biliyorsa, sonradan bu maddeye dayanarak tahliye istemesi mümkün olmayabilir.

3.4. Dava Açma Süresi

Bu nedene dayalı tahliye davası, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Süresinde dava açılmazsa kiraya verenin bu döneme ilişkin tahliye hakkı ortadan kalkabilir.

---

V. Tahliye Davalarında Usul, Süre ve İhtar Sorunları

1. Tahliye Davalarında Görevli Mahkeme

Kira ilişkisinden doğan tahliye ve alacak davalarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. HMK m. 4’e göre, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları dahil tüm uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemelerinin görev alanındadır.

Bu nedenle ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, temerrüt, erken tahliye tazminatı, kira alacağı ve benzeri kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

2. Tahliye Davalarında Dava Şartı Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline gelmiştir. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B’ye göre, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.

Bu nedenle tahliye davası açılmadan önce uyuşmazlığın dava şartı arabuluculuğa tabi olup olmadığı değerlendirilmelidir. Arabuluculuk dava şartına tabi bir uyuşmazlıkta doğrudan dava açılması hâlinde dava usulden reddedilebilir.

3. İhtarname Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Tahliye davalarında ihtarname çoğu zaman davanın temelini oluşturur. Hatalı veya eksik ihtar, haklı bir tahliye sebebinin ileri sürülmesini engelleyebilir.

İhtarnamede şu unsurlar açıkça yer almalıdır:

• Kiraya veren ve kiracı bilgileri,
• Kiralanan taşınmazın adresi,
• Kira sözleşmesinin tarihi,
• Tahliye sebebi,
• Ödenmeyen kira dönemleri veya aykırılığın niteliği,
• Kanuni süre,
• Süre sonunda ödeme yapılmaz veya aykırılık giderilmezse sözleşmenin feshedileceği,
• Dava veya icra yoluna başvurulacağı.

Birden fazla kiraya veren veya kiracı varsa, ihtarın kimler tarafından ve kimlere gönderileceği ayrıca önem taşır.

4. Tebligatın Usulüne Uygun Yapılması

Tahliye davalarında ihtar veya ödeme emrinin usulüne uygun tebliğ edilmesi gerekir. Usulsüz tebligat, temerrüt veya haklı ihtar koşullarının oluşmamasına neden olabilir.

Özellikle temerrüt nedeniyle tahliyede otuz günlük sürenin başlaması, ihtarın veya ödeme emrinin usulüne uygun şekilde tebliğine bağlıdır. Tebligat tarihi yanlış hesaplanırsa dava süresi veya ödeme süresi hatalı belirlenebilir.

5. Birden Fazla Kiracı veya Kiraya Veren Bulunması

Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varsa, tahliye davalarının kural olarak tüm kiracılara yöneltilmesi gerekir. Çünkü tahliye talebi bölünebilir nitelikte değildir. Bir kiracı hakkında tahliye kararı verilip diğer kiracı bakımından kira ilişkisinin devam etmesi çoğu durumda mümkün değildir.

Aynı şekilde birden fazla kiraya veren varsa, ihtar ve dava süreçlerinde birlikte hareket edilmesi gerekebilir. Taraf teşkili hataları davanın uzamasına veya reddine neden olabilir.

6. Dava Açma Sürelerinin Kaçırılması

Tahliye davalarında birçok sebep bakımından bir aylık dava açma süresi öngörülmüştür. İhtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar, yeni malik, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kiracının aynı ilçe veya belde sınırlarında konutu bulunması gibi durumlarda süreler dikkatle takip edilmelidir.

Süre kaçırılırsa, aynı döneme veya aynı sebebe dayanarak dava açma imkânı ortadan kalkabilir. Bu nedenle tahliye sürecinde sözleşme başlangıç tarihi, sözleşme bitiş tarihi, ihtar tarihi, tebliğ tarihi ve dava açma süresi birlikte hesaplanmalıdır.

7. Tahliye Davalarında En Sık Yapılan Hatalar

Tahliye davalarında en sık yapılan hatalar şunlardır:

• Kiralananın niteliğinin yanlış belirlenmesi,
• Konut ve çatılı işyeri kiralarında süre bitimine dayanılarak doğrudan tahliye istenmesi,
• Dava şartı arabuluculuğun gözden kaçırılması,
• İhtarın yanlış kişiye gönderilmesi,
• İhtar süresinin eksik verilmesi,
• Tebligatın usulsüz yapılması,
• Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınması,
• Bir aylık dava açma süresinin kaçırılması,
• İki haklı ihtarda aynı kira yılı şartının sağlanmaması,
• İhtiyaç iddiasının somut delillerle desteklenmemesi,
• Yeniden inşa davasında proje ve ruhsat belgelerinin eksik sunulması.

Bu hatalar, davanın esastan incelenmeden reddine veya haklı bir tahliye talebinin sonuçsuz kalmasına neden olabilir.

---

VI. Sıkça Sorulan Sorular

1. Kiracı kira süresi dolmadan çıkarsa kira ödemeye devam eder mi?
Kiracı kira süresi dolmadan taşınmazı boşaltırsa, kural olarak sözleşme sonuna kadar değil, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca kira bedelinden sorumlu olur. Kiracı ödeme gücüne sahip ve kabul edilebilir yeni bir kiracı bulursa, bu süreden önce de sorumluluktan kurtulabilir.

2. Kiraya veren kira süresi bitti diye kiracıyı çıkarabilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca kira süresinin sona ermesine dayanarak kiracıyı çıkaramaz. Kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ancak kanunda öngörülen tahliye sebeplerinden birine dayanabilir.

3. Kira ödenmezse kiracı hemen tahliye edilebilir mi?
Hayır. Kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren yazılı ihtar göndermeli veya kira alacağı ve tahliye talepli icra takibi başlatmalıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az otuz gün süre verilmelidir. Süre içinde ödeme yapılmazsa temerrüt nedeniyle tahliye talep edilebilir.

4. Tahliye taahhüdü ne zaman geçerlidir?
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için yazılı olması, kiralananın tesliminden sonra verilmesi ve belirli bir tahliye tarihi içermesi gerekir. Birden fazla kiracı varsa tüm kiracıların imzası aranır. Kiracı taahhüt ettiği tarihte çıkmazsa, kiraya veren bir ay içinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır.

5. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye nasıl olur?
Kiracı aynı kira yılı içinde iki kez kira bedelini süresinde ödemez ve kiraya veren bu nedenle iki haklı yazılı ihtar göndermek zorunda kalırsa, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilir.

6. Yeni malik kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hayır. Yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yaparsa, altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Alternatif olarak kira sözleşmesinin süresinin bitmesini bekleyip bir ay içinde dava açabilir.

7. İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyaç nasıl ispatlanır?
İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Kiraya veren veya kanunda sayılan yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı somut delillerle ortaya konulmalıdır. Mahkeme, ihtiyaçlının mevcut durumunu, kiralananın ihtiyaca uygunluğunu ve ihtiyacın dava süresince devam edip etmediğini değerlendirir.

8. On yıllık kiracı sebep gösterilmeden çıkarılabilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, on yıllık uzama süresinin sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilir. Ancak süre hesabı doğru yapılmalıdır.

9. Kira davalarında arabuluculuk zorunlu mudur?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

10. Tahliye davalarında görevli mahkeme neresidir?
Kira ilişkisinden doğan tahliye ve alacak davalarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. HMK m. 4, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemelerinin görev alanında düzenlemiştir.

---

Sonuç

Kira hukukunda tahliye davaları, kiralananın niteliğine, tahliye sebebine, ihtar şartlarına ve dava açma sürelerine göre farklı usullere tabidir. Kiracının kira süresi dolmadan taşınmazı boşaltması hâlinde TBK m. 325 kapsamında erken tahliye sorumluluğu gündeme gelir. Kiracının kira bedelini ödememesi hâlinde temerrüt; kiralananı sözleşmeye aykırı kullanması hâlinde ise TBK m. 316 kapsamında sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye söz konusu olabilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise kiraya verenin tahliye hakkı kanunda sınırlı olarak düzenlenmiştir. İhtiyaç, yeniden inşa ve imar, yeni malik, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracının aynı ilçe veya belde sınırları içinde konutunun bulunması ve on yıllık uzama süresinin dolması en sık başvurulan tahliye sebepleridir.

Tahliye davalarında en önemli husus, doğru tahliye sebebinin seçilmesi ve bu sebebe ilişkin usulün eksiksiz uygulanmasıdır. İhtarın süresinde ve doğru şekilde gönderilmemesi, tebligatın usulsüz yapılması, arabuluculuk dava şartının gözden kaçırılması veya dava açma süresinin kaçırılması, haklı bir tahliye talebinin dahi reddedilmesine yol açabilir.

Hukuk büromuz; kira sözleşmelerinin hazırlanması, erken tahliye nedeniyle kira alacağı ve tazminat talepleri, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdüne dayalı icra ve dava süreçleri, temerrüt nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar, yeni malik nedeniyle tahliye ve kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreçlerinde hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.