Riskli Yapıda Kiraya Verenin Sorumluluğu ve Kiracının Hakları

Kira sözleşmesinde kiraya verenin temel borcu, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve kira ilişkisi devam ettiği sürece bu elverişliliği korumaktır. Bu borç, yalnızca kira sözleşmesinin başlangıcında yerine getirilmesi gereken tek seferlik bir edim değildir. Kira sözleşmesi sürekli borç ilişkisi doğurduğundan, kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli halde bulundurma yükümlülüğü sözleşme süresince devam eder.

Bu nedenle kiralanan taşınmaz hakkında riskli yapı tespiti yapılması, kiracı bakımından yalnızca idari bir kentsel dönüşüm süreci değildir. Riskli yapı kararı, kiralananın güvenli şekilde kullanılabilir olup olmadığı, sözleşmenin devam edip edemeyeceği, kira bedelinin ödenip ödenmeyeceği, kiracının taşınma ve yatırım masraflarını isteyip isteyemeyeceği gibi birçok hukuki sonucu beraberinde getirir.

Özellikle işyeri kiralarında, kiracı taşınmaza ciddi tadilat, dekorasyon, tesisat, tabela, raf sistemi, zemin, bölme, aydınlatma ve benzeri yatırımlar yapmış olabilir. Konut kiralarında ise kiracı taşınma masrafı, depozito, abonelik, tadilat, boya ve yerleşim giderleriyle karşılaşabilir. Kira sözleşmesi devam ederken binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi ve kiracının taşınmazı boşaltmak zorunda kalması, kiracının önemli ekonomik kayıplar yaşamasına neden olabilir.

Bu noktada temel soru şudur: Riskli yapı nedeniyle kiralananı kullanamayan veya tahliye etmek zorunda kalan kiracı, kiraya verenden hangi hakları talep edebilir?

---

I. Riskli Yapı Nedir?

1. Riskli Yapı Kavramı

Riskli yapı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, ekonomik ömrünü tamamlamış olan veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere göre tespit edilen yapıdır.

Bir binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi, o yapının can ve mal güvenliği bakımından sakıncalı olduğunu ve tahliye-yıkım sürecine konu olabileceğini gösterir. Bu tespit, yalnızca maliklerin değil, o taşınmazı kullanan kiracıların da hukuki durumunu doğrudan etkiler.

2. Riskli Yapı Tespiti Kira İlişkisini Nasıl Etkiler?

Riskli yapı tespiti, kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli olup olmadığını gündeme getirir. Bir konutun güvenli şekilde oturulamayacak durumda olması veya bir işyerinin can güvenliği riski nedeniyle kullanılamaz hâle gelmesi, kira sözleşmesinin temel amacını ortadan kaldırabilir.

Türk Borçlar Kanunu m. 301’e göre kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Aynı hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez.

Bu nedenle kiralananın riskli yapı olması, kiraya verenin TBK m. 301’deki kullanıma elverişli bulundurma borcu bakımından doğrudan önem taşır.

3. Riskli Yapı Kararı Her Zaman Kiracının Derhal Tahliye Etmesi Anlamına Gelir mi?

Riskli yapı kararı, idari süreç bakımından tahliye ve yıkım aşamalarını başlatabilir. Güncel 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği m. 8’e göre riskli yapı tespiti kesinleştiğinde, yapıların tahliyesi ve yıktırılması için maliklere 90 günden fazla olmamak üzere süre verilir; bu süre içinde yapı tahliye edilmez ve yıktırılmazsa idari makamlarca tahliye ve yıkım işlemleri yürütülebilir.

Ancak kira hukuku bakımından her dosyada ayrıca değerlendirme yapılmalıdır. Yapının gerçekten oturulamaz veya işletilemez durumda olup olmadığı, güçlendirme ihtimali, tahliye emrinin kapsamı, kiracının kullanımının fiilen engellenip engellenmediği ve tarafların davranışları önemlidir.

Buna rağmen can güvenliği riski bulunan bir taşınmazda kiracının sözleşmeye devam etmeye zorlanması çoğu durumda hukuken ve fiilen mümkün değildir.

---

II. Kiraya Verenin Kullanıma Elverişli Bulundurma Borcu

1. TBK m. 301 Kapsamında Kiraya Verenin Temel Borcu

Kiraya veren, kiralananı sözleşmede kararlaştırılan kullanıma uygun şekilde teslim etmek zorundadır. Ancak yükümlülük bununla sınırlı değildir. Kiraya veren, kira süresi boyunca kiralananı aynı şekilde kullanıma elverişli durumda bulundurmalıdır.

Bu yükümlülük özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında emredici niteliktedir. Taraflar kira sözleşmesine kiracı aleyhine hüküm koyarak kiraya verenin bu borcunu ortadan kaldıramaz. TBK m. 301’de bu hükmün konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği açıkça düzenlenmiştir.

2. Riskli Yapı Kararı Kiralananın Ayıplı Olduğunu Gösterir mi?

Riskli yapı kararı, kiralananın güvenli ve amaca uygun şekilde kullanılamayabileceğini gösteren önemli bir hukuki ve teknik veridir. Bu nedenle riskli yapı niteliği, kira hukuku bakımından çoğu durumda önemli ayıp olarak değerlendirilir.

Önemli ayıp, kiralananın sözleşmede öngörülen kullanımını ciddi biçimde engelleyen veya ortadan kaldıran ayıptır. Bir binanın deprem riski nedeniyle kullanılamaz veya tahliye edilmesi gereken durumda olması, kiracının sözleşmeden beklediği yararı esaslı şekilde etkiler.

TBK m. 305’e göre kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı; ayıbın giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını veya zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı da saklıdır.

3. Riskli Yapı Teslimden Önce mi, Sonradan mı Ortaya Çıkmış Olmalıdır?

Kiraya verenin sorumluluğu bakımından riskli yapı niteliğinin ne zaman ortaya çıktığı önemlidir; ancak kiraya verenin sorumluluğu yalnızca teslim anıyla sınırlı değildir.

Riskli yapı niteliği kira sözleşmesi kurulmadan önce mevcutsa, kiralananın hukuki ve fiili ayıpla teslim edildiği söylenebilir. Riskli yapı tespiti kira ilişkisi devam ederken yapılmışsa, bu defa kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesi veya mevcut ayıbın sonradan ortaya çıkması söz konusu olabilir.

Her iki durumda da kiraya verenin TBK m. 301 kapsamındaki borcu ve TBK m. 305-308 arasındaki ayıptan sorumluluk hükümleri gündeme gelir.

4. Kiraya Veren “Riskli Olduğunu Bilmiyordum” Diyerek Sorumluluktan Kurtulabilir mi?

Uygulamada kiraya verenlerin en sık başvurduğu savunmalardan biri, binanın riskli olduğunu bilmedikleri veya riskli yapı kararının idari makamlarca sonradan verildiği yönündedir.

Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 15.02.2022 tarihli, 2021/6311 E. ve 2022/1085 K. sayılı kararında; kiralananın kira sözleşmesi başlangıcında ve sözleşme süresi boyunca kullanıma elverişli ve hukuki ayıptan ari şekilde teslim edilmesi borcunun kiraya verene ait olduğu; riskli yapı özelliğinin önemli ayıplardan olduğu ve yapı maliki tarafından bilinmesi gereken bir ayıp niteliği taşıdığı kabul edilmiştir. Kararda ayrıca kiraya verenin kusurunun ve kiracının maddi tazminat isteminin değerlendirilmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Bu yaklaşım, kiraya verenin taşınmazın hukuki ve fiili durumundan sorumlu olduğunu göstermektedir. Kiraya veren, sırf riskli yapı tespitinin sözleşme başlangıcından sonra yapılmış olmasına dayanarak her durumda sorumluluktan kurtulamaz.

---

III. Kiralananın Riskli Yapı Olması Hâlinde Kiracının Hakları

1. Ayıbın Giderilmesini İsteme Hakkı

TBK m. 306’ya göre kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun süre içinde giderilmesini isteyebilir. Bu süre içinde ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına giderebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini isteyebilir.

Riskli yapı bakımından ayıbın giderilmesi çoğu zaman basit bir tamiratla mümkün olmaz. Yapının güçlendirilmesi, tahliye edilmesi, yıkılması veya yeniden yapılması gerekebilir. Bu nedenle riskli yapı ayıbında pratik olarak ayıbın giderilmesini isteme hakkı çoğu zaman sözleşmenin feshi ve tazminat talepleriyle birlikte değerlendirilir.

2. Kira Bedelinden İndirim İsteme Hakkı

Kiralananın kullanımını etkileyen ayıplar varsa kiracı, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesinden giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını isteyebilir. TBK m. 307 bu hakkı açıkça düzenlemektedir.

Riskli yapı nedeniyle taşınmazın kullanım değeri azalmış, işyeri faaliyeti kısıtlanmış, müşteri erişimi engellenmiş veya konut güvenli kullanılamaz hâle gelmişse, kira bedelinden indirim talebi gündeme gelebilir.

Ancak yapı tamamen kullanılamaz hâle gelmişse, yalnızca indirim değil, kira ödeme borcunun ortadan kalkması, sözleşmenin feshi ve tazminat talepleri de değerlendirilmelidir.

3. Sözleşmeyi Haklı Nedenle Fesih Hakkı

Riskli yapı tespiti kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırıyor veya önemli ölçüde engelliyorsa kiracı kira sözleşmesini haklı nedenle feshedebilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 17.12.2015 tarihli, 2015/7564 E. ve 2015/11172 K. sayılı kararında, kiralananın içinde oturulamayacak şekilde deprem riski altında olduğunun tespiti hâlinde haklı nedenle fesihten söz edilebileceği belirtilmiştir. Kararda ayrıca riskin boyutu, yıkım veya güçlendirme gerekliliği gibi teknik konularda uzman bilirkişi incelemesi yapılması gerektiği vurgulanmıştır.

Bu nedenle kiracının haklı fesih hakkı, yalnızca soyut risk iddiasına değil; yapının risk durumunu gösteren teknik rapor, idari karar, tahliye-yıkım süreci veya uzman değerlendirmesi gibi somut verilere dayanmalıdır.

4. Zararın Giderilmesini İsteme Hakkı

TBK m. 308’e göre kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.

Riskli yapı nedeniyle kiracı taşınmazı erken tahliye etmek zorunda kalmışsa, taşınmaz için yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları, bazı hâllerde kâr kaybını, taşınma giderlerini, kullanamadığı dönemlere ilişkin bedelleri ve somut olayın özelliklerine göre diğer zararlarını talep edebilir.

---

IV. Sorumsuzluk Anlaşmaları Geçerli midir?

1. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin TBK m. 301’deki borcu kiracı aleyhine değiştirilemez. Bu nedenle kira sözleşmesine “kiracı taşınmazın mevcut durumunu kabul etmiştir”, “kiraya veren ayıptan sorumlu değildir”, “riskli yapı nedeniyle kiracı hiçbir hak talep edemez” gibi hükümler konulması, her olayda kiraya vereni sorumluluktan kurtarmaz.

Özellikle kiralananın güvenli kullanımını ortadan kaldıran önemli ayıplar bakımından sorumsuzluk kayıtları dar yorumlanmalıdır. Kiraya veren, emredici hükümlere aykırı sözleşme maddeleriyle kiracının kanuni haklarını bertaraf edemez.

2. Tadilat Masrafları İstenemez Kaydı Her Durumda Geçerli midir?

Kira sözleşmelerinde sıkça “kiracının yaptığı dekorasyon, tadilat ve düzenleme masrafları kiraya verenden talep edilemez” şeklinde hükümler yer almaktadır. Bu tür hükümler özellikle sözleşme süresi sonunda olağan tahliye hâlinde etkili olabilir.

Ancak kiracı, kira süresi dolmadan riskli yapı nedeniyle taşınmazı tahliye etmek zorunda kalmışsa durum farklıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2021/6311 E. ve 2022/1085 K. sayılı kararında, sözleşmedeki tadilat masraflarının kiraya verene yansıtılamayacağına ilişkin hükmün ancak kira süresi sonunda tahliye hâlinde uygulanabileceği; sözleşme süresi sona ermeden tahliye gerçekleştiğinde kiracının kalan süreyle orantılı olarak faydalı ve zorunlu masraf bedellerini talep edebileceği kabul edilmiştir.

Bu nedenle sözleşmede masraf talep edilemeyeceğine ilişkin hüküm bulunması, erken tahliye nedeniyle kiracının tüm tazminat haklarını otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

---

V. Kiracının Talep Edebileceği Tazminat Kalemleri

1. Faydalı ve Zorunlu Masraflar

Riskli yapı nedeniyle sözleşme süresi sona ermeden tahliye edilen kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların karşılığını talep edebilir. Bu özellikle işyeri kiralarında büyük önem taşır.

Faydalı ve zorunlu masraflara örnek olarak şunlar gösterilebilir:

• elektrik, su, doğalgaz veya havalandırma tesisatı
• zorunlu tamirat ve güçlendirme niteliğindeki işler
• işyerinin faaliyet gösterebilmesi için yapılan bölme, zemin, tavan, aydınlatma işleri
• ruhsat veya faaliyet için gerekli zorunlu düzenlemeler
• kiralananın kullanılabilirliğini artıran değerli imalatlar
• kiraya verenin taşınmazında kalıcı değer artışı sağlayan masraflar

Ancak lüks masraflar, tamamen kiracının kişisel zevkine veya özel işletme konseptine yönelik harcamalar her zaman aynı kapsamda değerlendirilmeyebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2022 tarihli kararına göre, kiracının yaptığı imalatların tek tek tespit edilmesi; hangilerinin zorunlu ve faydalı, hangilerinin lüks masraf olduğunun belirlenmesi; zorunlu ve faydalı masrafların imalat tarihi itibarıyla yıpranma payı düşülmüş bedellerinin kalan kira süresiyle orantılı olarak hesaplanması gerekir.

2. Kalan Kira Süresiyle Orantılı Hesaplama

Faydalı ve zorunlu masraf taleplerinde kiracının yaptığı masrafın tamamı her zaman istenemez. Çünkü kiracı bu imalatlardan bir süre yararlanmış olabilir. Bu nedenle hesaplama yapılırken kira sözleşmesinin toplam süresi, kiracının fiilen kullandığı süre, tahliye nedeniyle kullanamadığı kalan süre ve imalatın yıpranma payı dikkate alınır.

Örneğin 5 yıllık kira sözleşmesi için yapılan bir işyeri dekorasyonu, kiracı tarafından yalnızca 1 yıl kullanılabilmiş ve taşınmaz riskli yapı nedeniyle tahliye edilmişse, kalan 4 yıllık dönem bakımından masraf talebi gündeme gelebilir. Ancak imalatların niteliği, ekonomik ömrü ve taşınmazda kalıcı değer oluşturup oluşturmadığı bilirkişi tarafından belirlenmelidir.

3. Taşınma ve Yeniden Kurulum Giderleri

Riskli yapı nedeniyle kiracı taşınmak zorunda kalırsa, taşınma giderleri de somut olayın özelliklerine göre talep edilebilir. İşyeri kiralarında bu giderler daha kapsamlı olabilir.

Bu kapsamda şu kalemler gündeme gelebilir:

• nakliye giderleri
• demontaj ve montaj masrafları
• yeni işyerine taşınma giderleri
• tabela, raf, tezgâh, makine ve tesisatın sökülüp taşınması
• yeni yerde kurulum giderleri
• abonelik ve bağlantı giderleri
• ruhsat ve faaliyet izinleriyle bağlantılı ek masraflar

Bu giderlerin talep edilebilmesi için fatura, dekont, sözleşme, keşif, tespit raporu veya bilirkişi incelemesiyle ispatlanması gerekir.

4. Kâr Kaybı

Riskli yapı nedeniyle işyerini erken tahliye etmek zorunda kalan kiracı, bazı hâllerde kâr kaybı talep edebilir. Ancak bu konuda Yargıtay kararlarında her olay bakımından aynı sonuca ulaşılmadığı görülmektedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 02.07.2015 tarihli kararında, kiraya verenin kiralananı kullanıma hazır hâlde teslim etme yükümlülüğünü yerine getirmediği durumda kiracının kâr kaybı isteyebileceği; ancak kâr kaybı hesabının, kiracının aynı özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda ne kadar sürede kiralayabileceğinin bilirkişi aracılığıyla belirlenmesi ve bu süreyle sınırlı yapılması gerektiği belirtilmiştir.

Buna karşılık Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 17.09.2019 tarihli kararında, kiralananın sözleşmeden sonra riskli yapı hâline geldiği ve yıkılması gerektiği, bunda kiraya verenin kusuru bulunmadığı gerekçesiyle cezai şart ve portföy kaybı taleplerinin reddedildiği aktarılmıştır.

Bu nedenle kâr kaybı taleplerinde şu hususlar önemlidir:

• riskli yapı niteliği sözleşmeden önce mevcut muydu
• kiraya veren bunu biliyor veya bilmesi gerekiyor muydu
• kiracı erken tahliye nedeniyle faaliyetine ara vermek zorunda kaldı mı
• aynı nitelikte yeni yer bulunması için makul süre nedir
• kâr kaybı gerçek, somut ve belgelenebilir mi
• zarar ile riskli yapı nedeniyle tahliye arasında illiyet bağı var mı?

Kâr kaybı soyut tahminle değil; işletme kayıtları, vergi kayıtları, ciro belgeleri, önceki dönem gelirleri ve bilirkişi incelemesiyle ispatlanmalıdır.

5. Kullanılamayan Döneme İlişkin Kira ve Sebepsiz Zenginleşme Talepleri

Kiracı, riskli yapı nedeniyle taşınmazı fiilen kullanamamış olmasına rağmen kira ödemiş olabilir. Ayrıca tahliye sonrası bina hemen yıkılmamış, bir süre ayakta kalmış veya kiracı sözleşme sonuna kadar kullanma imkânından mahrum kalmış olabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 07.07.2020 tarihli kararında, binanın riskli yapı ilanı ve yıkımı nedeniyle kiracının kusuru bulunmadığı, kiracının sözleşme sonuna kadar kiralananı kullanma imkânından mahrum kaldığı ve sonradan ortaya çıkan önemli ayıp nedeniyle kullanılmayan süreye ilişkin masraf talebinde vekâletsiz iş görme/sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde haklı olduğu kabul edilmiştir.

Bu tür talepler bakımından kiracının fiilen kullanamadığı dönem, ödediği kira bedelleri, tahliye tarihi, yıkım tarihi, sözleşme bitiş tarihi ve taşınmazın kullanım imkânı ayrı ayrı incelenmelidir.

6. Depozito ve Güvence Bedeli

Riskli yapı nedeniyle sözleşme sona erdiğinde, kiracının depozito veya güvence bedelini geri istemesi de gündeme gelir. Kiraya veren, kiracının taşınmaza verdiği zarar veya ödenmemiş borçlar varsa bunları ileri sürebilir. Ancak riskli yapı nedeniyle tahliye edilen kiracıya karşı, olağan kullanım veya riskli yapıdan kaynaklanan yıpranmalar gerekçe gösterilerek depozitonun iadesinden kaçınılamaz.

Depozitonun iadesi bakımından taşınmazın teslim tutanağı, fotoğraflar, ödeme kayıtları ve varsa hasar tespit raporları önemlidir.

---

VI. Riskli Yapı Nedeniyle Haklı Fesih

1. Haklı Fesih İçin Riskin Önemli Olması Gerekir

Kiracının haklı fesih hakkı bakımından riskli yapı tespitinin niteliği önemlidir. Taşınmazın içinde oturulamayacak veya faaliyet yürütülemeyecek ölçüde risk taşıması, haklı fesih yönünden güçlü bir sebep oluşturur.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015 tarihli kararında da kiralananın içinde oturulamayacak şekilde deprem riski altında olduğunun tespiti hâlinde haklı nedenle fesihten söz edilebileceği belirtilmiştir. Ancak mahkemece riskin boyutu, yıkım veya güçlendirme gerekip gerekmediği konusunda teknik bilirkişi incelemesi yapılması gerektiği vurgulanmıştır.

Bu nedenle kiracı, haklı fesih yapmadan önce riskli yapı tespit raporu, idari karar, tahliye tebligatı, teknik rapor, belediye yazısı veya uzman görüşü gibi delilleri temin etmelidir.

2. Fesih Bildirimi Yazılı Yapılmalıdır

Kiracının riskli yapı nedeniyle sözleşmeyi feshedecek olması hâlinde fesih bildiriminin yazılı yapılması gerekir. En güvenli yöntem noter ihtarnamesidir.

Fesih bildiriminde şu hususlar açıkça yer almalıdır:

• kira sözleşmesinin tarihi
• kiralananın adresi
• riskli yapı tespitinin dayanağı
• tahliye veya yıkım sürecine ilişkin belgeler
• taşınmazın kullanımının güvenli veya mümkün olmadığı
• sözleşmenin haklı nedenle feshedildiği
• depozito ve varsa tazminat taleplerinin saklı tutulduğu

3. Kiraya Verene Süre Verilmesi Gerekir mi?

TBK m. 306, kiracının ayıbın giderilmesi için kiraya verene uygun süre verebileceğini düzenler. Ancak riskli yapı gibi can güvenliğiyle ilgili ve giderilmesi basit onarımla mümkün olmayan ayıplarda, her olayda süre verilmesi beklenmeyebilir.

Eğer riskli yapı kararı kesinleşmiş, tahliye ve yıkım süreci başlamış veya kullanım can güvenliği bakımından sakıncalı hâle gelmişse, kiracının ayıbın giderilmesi için uzun süre beklemesi hakkaniyete uygun olmayabilir. Buna rağmen ihtarname gönderilmesi, kiracının hukuki pozisyonunu güçlendirir.

4. Kiracı Tahliyeyi Geciktirmemelidir

Riskli yapı kararı can güvenliğiyle ilgilidir. Bu nedenle kiracının yalnızca tazminat talebiyle taşınmazda kalmaya devam etmesi doğru değildir. Tahliye süreci başlamışsa ve idari makamlarca boşaltma isteniyorsa, kiracı hem can güvenliği hem de ileride doğabilecek sorumluluklar bakımından dikkatli davranmalıdır.

---

VII. Riskli Yapı Kararında Kiraya Verenin Savunmaları

1. “Riskli Yapı Kararından Haberim Yoktu” Savunması

Kiraya veren, riskli yapı tespitinden haberdar olmadığını ileri sürebilir. Ancak yapı maliki olan kiraya verenin taşınmazın hukuki ve fiili durumunu bilmesi veya en azından bilmesi beklenir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2022 tarihli kararında da riskli yapı özelliğinin yapı maliki tarafından bilinmesi gereken önemli ayıp niteliğinde olduğu kabul edilmiştir.

2. “Riskli Yapı Kararı Sözleşmeden Sonra Alındı” Savunması

Riskli yapı kararının sözleşmeden sonra alınmış olması, kiraya verenin sorumluluğunu her durumda ortadan kaldırmaz. Kira sözleşmesi sürekli borç ilişkisi olduğundan kiraya verenin kullanıma elverişli bulundurma borcu sözleşme süresince devam eder.

Ancak riskin sözleşmeden önce mi mevcut olduğu, sonradan mı oluştuğu, kiraya verenin kusurunun bulunup bulunmadığı ve kiracının talep ettiği zarar kalemleri ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Özellikle kâr kaybı ve cezai şart gibi taleplerde kusur, illiyet bağı ve öngörülebilirlik daha fazla önem kazanabilir.

3. “Sözleşmede Masraf Talep Edilemez Yazıyor” Savunması

Sözleşmede tadilat ve dekorasyon masraflarının istenemeyeceği yazsa bile, bu hüküm her durumda kiracının taleplerini ortadan kaldırmaz. Kiracı sözleşme süresi bitmeden riskli yapı nedeniyle taşınmazdan çıkmak zorunda kalmışsa, kalan süreyle orantılı faydalı ve zorunlu masraflarını talep edebilir.

4. “Kiracı Kendiliğinden Tahliye Etti” Savunması

Kiraya veren, kiracının kendi isteğiyle taşındığını ileri sürebilir. Bu durumda kiracı, tahliyenin riskli yapı kararından, can güvenliği riskinden veya idari tahliye-yıkım sürecinden kaynaklandığını ispatlamalıdır.

Tahliye tarihinden önce alınan riskli yapı raporları, belediye yazıları, muhtarlık ilanları, e-Devlet bildirimleri, noter ihtarnameleri, fotoğraflar ve tanık beyanları bu noktada önem taşır.

---

VIII. Kiracının Dava Açmadan Önce Toplaması Gereken Deliller

1. Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesi, tarafların kim olduğunu, kira süresini, kullanım amacını, kira bedelini, tadilat hükümlerini ve tahliye koşullarını gösterir. Riskli yapı nedeniyle açılacak tazminat davasında temel belgedir.

2. Riskli Yapı Tespit Raporu ve İdari Belgeler

Riskli yapı tespit raporu, tapu şerhi, belediye veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yazıları, muhtarlık ilanı, e-Devlet bildirimi, tahliye ve yıkım tebligatları dosyaya sunulmalıdır. Güncel yönetmeliğe göre riskli yapı tespiti, maliklere e-Devlet üzerinden bildirim ve muhtarlıkta ilan usulüyle tebliğ edilmiş sayılabilir; riskli yapı tespitine karşı ilan son gününden itibaren 15 gün içinde itiraz imkânı bulunmaktadır.

3. Tadilat, Dekorasyon ve İmalat Belgeleri

Kiracı, yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları ispatlamak için fatura, dekont, sözleşme, keşif, fotoğraf, video, ruhsat, proje, ödeme makbuzu ve tanık delillerini toplamalıdır.

Özellikle işyeri kiralarında imalatların tek tek tespit edilmesi gerekir. Hangi imalatın zorunlu, hangisinin faydalı, hangisinin lüks olduğu bilirkişi marifetiyle belirlenmelidir.

4. Tahliye ve Teslim Belgeleri

Kiracının ne zaman tahliye ettiği, anahtarı ne zaman teslim ettiği ve taşınmazı hangi nedenle bıraktığı önemlidir. Anahtar teslim tutanağı, noter ihtarnamesi, fotoğraflar ve taşınma belgeleri saklanmalıdır.

5. Kâr Kaybı Belgeleri

Kâr kaybı talep edilecekse işletmenin geçmiş dönem cirosu, vergi kayıtları, gelir tabloları, müşteri sözleşmeleri, faaliyetin kesildiği dönem ve yeni yer bulunması için geçen süre belgelenmelidir.

6. Ödenen Kira ve Depozito Kayıtları

Kullanılamayan dönem için kira iadesi, depozito iadesi veya sebepsiz zenginleşme talep edilecekse banka dekontları ve ödeme kayıtları önemlidir.

---

IX. Görevli ve Yetkili Mahkeme

1. Görevli Mahkeme

Riskli yapı nedeniyle kiracı ile kiraya veren arasında doğan uyuşmazlık, kira sözleşmesinden kaynaklandığı için görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. Kira alacağı, tahliye, ayıp nedeniyle tazminat, depozito iadesi ve kira sözleşmesinden doğan diğer talepler Sulh Hukuk Mahkemesinde ileri sürülür.

2. Yetkili Mahkeme

Yetkili mahkeme bakımından genel yetki kuralları uygulanır. Davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkili olabileceği gibi, sözleşmenin ifa yeri ve kiralananın bulunduğu yer mahkemesi de somut uyuşmazlıkta değerlendirilebilir.

3. Arabuluculuk Zorunlu mudur?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuk dava şartı hâline gelmiştir. Bu nedenle riskli yapı nedeniyle tazminat, kira iadesi, depozito veya kira sözleşmesinden doğan diğer talepler için dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekir.

Arabuluculuk başvurusunda talep kalemleri açık şekilde yazılmalıdır. Örneğin faydalı ve zorunlu masraflar, taşınma giderleri, kira iadesi, depozito iadesi, kâr kaybı ve diğer zararlar ayrı ayrı belirtilmelidir.

---

X. Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar

1. Kiracının Delil Toplamadan Tahliye Etmesi

Kiracı, riskli yapı nedeniyle taşınmazı hemen boşaltabilir; ancak tahliye öncesinde fotoğraf, imalat tespiti, noter ihtarı veya delil tespiti yaptırmazsa tazminat davasında ispat sorunu yaşayabilir.

2. Tadilat Masraflarının Belgesiz Yapılması

Özellikle işyeri kiralarında yüksek tutarlı dekorasyon ve tadilat masrafları faturasız veya elden ödeme ile yapılabilmektedir. Bu durum, daha sonra masraf taleplerinin ispatını güçleştirir.

3. Fesih Bildiriminin Yazılı Yapılmaması

Kiracı sözlü olarak “riskli yapı nedeniyle çıkıyorum” demekle yetinirse, kiraya veren tahliyenin kendi isteğiyle gerçekleştiğini savunabilir. Fesih bildirimi yazılı yapılmalıdır.

4. Kâr Kaybının Soyut Talep Edilmesi

Kâr kaybı talebi mutlaka somut ticari kayıtlarla desteklenmelidir. “İşyerim kapandı, zarar ettim” şeklindeki genel iddia yeterli olmaz.

5. Sorumsuzluk Kayıtlarının Mutlak Geçerli Sanılması

Sözleşmedeki “kiracı masraf talep edemez” veya “kiraya veren sorumlu değildir” hükümleri, özellikle erken tahliye ve önemli ayıp hâllerinde mutlak koruma sağlamaz. Bu hükümler somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.

---

XI. Sıkça Sorulan Sorular

1. Riskli yapı kararı kiracı için haklı fesih sebebi midir?

Evet, kiralananın içinde oturulamayacak veya sözleşmede amaçlanan şekilde kullanılamayacak derecede risk taşıdığı tespit edilirse kiracı haklı nedenle fesih yoluna başvurabilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, kiralananın içinde oturulamayacak şekilde deprem riski altında olduğunun tespiti hâlinde haklı nedenle fesihten söz edilebileceğini kabul etmektedir.

2. Kiraya veren riskli yapıdan sorumlu olur mu?

Kiraya veren, kiralananı kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Riskli yapı niteliği önemli ayıp sayılabileceğinden kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe ayıptan doğan zararları gidermekle yükümlü olabilir.

3. Kiraya veren “binanın riskli olduğunu bilmiyordum” diyebilir mi?

Bu savunma her durumda yeterli değildir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2022 tarihli kararında, riskli yapı özelliğinin yapı maliki tarafından bilinmesi gereken önemli ayıp niteliğinde olduğu kabul edilmiştir.

4. Kiracı yaptığı tadilat masraflarını isteyebilir mi?

Evet. Kira süresi sona ermeden riskli yapı nedeniyle tahliye gerçekleşmişse kiracı, kalan süreyle orantılı olarak faydalı ve zorunlu masraf bedellerini talep edebilir. Lüks masraflar ise ayrıca değerlendirilir.

5. Sözleşmede “tadilat masrafları istenemez” yazıyorsa ne olur?

Bu hüküm özellikle kira süresi sonunda olağan tahliye hâlinde etkili olabilir. Ancak kira süresi dolmadan riskli yapı nedeniyle tahliye gerçekleşmişse, Yargıtay uygulamasında kiracının kalan süreyle orantılı faydalı ve zorunlu masraf talepleri korunabilmektedir.

6. Kiracı kâr kaybı isteyebilir mi?

Somut olaya göre isteyebilir. Ancak kâr kaybı talepleri her dosyada kabul edilmez. Kiraya verenin kusuru, kiracının faaliyet kaybı, aynı özellikte yeni yer bulmak için gereken makul süre ve ticari kayıtlar bilirkişi incelemesiyle değerlendirilmelidir. Kaynak metinde aktarılan Yargıtay kararlarında bu konuda farklı değerlendirmeler bulunduğu görülmektedir.

7. Riskli yapı nedeniyle ödenen kiralar geri istenebilir mi?

Kiracı, taşınmazı riskli yapı nedeniyle fiilen kullanamadığı dönemler için ödediği bedelleri somut olaya göre geri isteyebilir. Bu talep kira bedelinden indirim, sebepsiz zenginleşme veya vekâletsiz iş görme hükümleri çerçevesinde değerlendirilebilir.

8. Riskli yapı sürecinde tahliye için güncel süre nedir?

Güncel 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği m. 8’e göre riskli yapının yıktırılması için 90 günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı tahliye edilmez ve yıktırılmazsa idari makamlarca tahliye ve yıkım süreci yürütülebilir.

9. Kiracı riskli yapı kararına itiraz edebilir mi?

Riskli yapı tespitine itiraz hakkı esas olarak yapı malikleri veya kanuni temsilcilerine tanınmıştır. Güncel yönetmelikte riskli yapı tespitine karşı ilan son gününden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebileceği düzenlenmiştir. Kiracının doğrudan itiraz hakkı somut idari süreçte ayrıca değerlendirilmelidir; ancak kiracı kira hukuku bakımından riskli yapı kararına dayanarak haklarını ileri sürebilir.

10. Dava açmadan önce arabuluculuk gerekir mi?

Evet. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuk dava şartıdır. Riskli yapı nedeniyle tazminat, depozito, kira iadesi veya diğer kira kaynaklı talepler için dava öncesinde arabuluculuk süreci işletilmelidir.

---

Sonuç

Riskli yapı tespiti, kiracı açısından yalnızca taşınmazı boşaltma zorunluluğu doğuran idari bir süreç değildir. Aynı zamanda kira sözleşmesinin akıbetini, kiraya verenin ayıptan sorumluluğunu ve kiracının tazminat haklarını doğrudan etkileyen önemli bir hukuki durumdur.

Kiraya veren, TBK m. 301 uyarınca kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Riskli yapı niteliği, kiralananın güvenli ve amaca uygun kullanımını ortadan kaldırıyorsa önemli ayıp olarak değerlendirilebilir. Bu durumda kiracı, ayıbın giderilmesini, kira bedelinden indirim yapılmasını, zararının tazminini ve şartları varsa sözleşmenin haklı nedenle feshini talep edebilir.

Riskli yapı nedeniyle sözleşme süresi dolmadan tahliye edilen kiracı; yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları kalan süreyle orantılı olarak isteyebilir. Somut olayın özelliklerine göre taşınma giderleri, depozito iadesi, kullanılamayan dönemlere ilişkin bedeller, sebepsiz zenginleşme talepleri ve belirli şartlarda kâr kaybı da gündeme gelebilir. Ancak bu taleplerin kabulü için riskli yapı kararı, tahliye süreci, yapılan masraflar ve zarar kalemleri somut delillerle ispatlanmalıdır.

Hukuk büromuz; riskli yapı nedeniyle kira sözleşmesinin feshi, kiracı tazminat talepleri, faydalı ve zorunlu masraf alacakları, kira iadesi, depozito iadesi, kâr kaybı, arabuluculuk başvuruları ve kira hukukundan kaynaklanan davalarda hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.